Willwerth Projektorganisation und Finanzierung von Erneuerungsmaßnahmen im Wohnungsbau
2008
ISBN: 978-3-8349-8176-9
Verlag: Betriebswirtschaftlicher Verlag Gabler
Format: PDF
Kopierschutz: 1 - PDF Watermark
Entwicklung eines Entscheidungsmodells für Auftraggeber
E-Book, Deutsch, 310 Seiten, eBook
ISBN: 978-3-8349-8176-9
Verlag: Betriebswirtschaftlicher Verlag Gabler
Format: PDF
Kopierschutz: 1 - PDF Watermark
Michael Willwerth entwickelt ein Modell, das Anwender dabei unterstützt, für ihre Erneuerungsmaßnahmen im Wohnungsbau die Projektorganisations- und Finanzierungsformen zu identifizieren, die in ökonomischer, ökologischer, gesellschaftlicher und ästhetischer Hinsicht am vorteilhaftesten sind.
Dr. Michael Willwerth promovierte bei Prof. Dr.-Ing. Claus Jürgen Diederichs am Fachzentrum Baumanagement der Bergischen Universität Wuppertal. Er ist heute als Berater bei der WRW Wohnungswirtschaftliche Treuhand Rheinland-Westfalen GmbH in Düsseldorf tätig.
Zielgruppe
Research
Weitere Infos & Material
1;Geleitwort;7
2;Vorwort;8
3;Inhaltsverzeichnis;10
4;Abbildungsverzeichnis;16
5;Abkürzungsverzeichnis;20
6;1 Einleitung;26
6.1;1.1 Problemstellung;26
6.2;1.2 Ziele der Arbeit;29
6.3;1.3 Stand der Forschung;31
6.4;1.4 Vorgehensweise;36
6.5;1.5 Fokus der Forschungsarbeit;37
7;2 Grundlagen;42
7.1;2.1 Projektentwicklung und Erneuerungsmaßnahmen;42
7.2;2.2 Projektorganisationsformen und Bauherren;52
7.3;2.3 Finanzierung;64
8;3 Projektorganisationsformen für Erneuerungsmaßnahmen im Wohnungsbau;76
8.1;3.1 Unternehmereinsatzformen;76
8.2;3.2 Planereinsatzformen;83
8.3;3.3 Projektmanagementformen;87
8.4;3.4 Vergabearten;92
8.5;3.5 Vertragsformen;98
8.6;3.6 Kombinations- und Auswahlmöglichkeiten von Projektorganisationsformen bei Bauprojekten;111
9;4 Finanzierungsformen für Erneuerungsmaßnahmen im Wohnungsbau;112
9.1;4.1 Freie Finanzierungsformen für Erneuerungsmaßnahmen im Wohnungsbau;112
9.2;4.2 Fördermöglichkeiten für Erneuerungsmaßnahmen im Wohnungsbau;143
9.3;4.3 Zusammenstellung geeigneter Finanzierungsalternativen für die Modellentwicklung;150
10;5 Entwicklung eines Entscheidungsmodells zur Wahl der Projektorganisations- und Finanzierungsform;152
10.1;5.1 Modellentwicklung zur Auswahl der Projektorganisationsform;152
10.2;5.2 Modellentwicklung zur Auswahl der Finanzierungsform;194
10.3;5.3 Zusammenführung zum Entscheidungsmodell;225
11;6 Praxistests;230
11.1;6.1 Anwendung und Ergebnisse des Entscheidungsmodells in den Praxistests;230
11.2;6.2 Bewertung des Entscheidungsmodells;252
12;7 Nutzen und Grenzen;256
12.1;7.1 Nutzen;256
12.2;7.2 Grenzen;260
13;8 Schluss;262
13.1;8.1 Stellungnahme zu möglicher Kritik;262
13.2;8.2 Zusammenfassung;263
13.3;8.3 Weiterer Forschungsbedarf;264
13.4;8.4 Ausblick;265
14;Literaturverzeichnis;266
15;Glossar;284
16;Anhänge;290
Grundlagen.- Projektorganisationsformen für Erneuerungsmaßnahmen im Wohnungsbau.- Finanzierungsformen für Erneuerungsmaßnahmen im Wohnungsbau.- Entwicklung eines Entscheidungsmodells zur Wahl der Projektorganisations- und Finanzierungsform.- Praxistests.- Nutzen und Grenzen.- Schluss.
5.2.3.1.1 I.1 Finanzspezifische Fachkunde des Wohnungsunternehmens (S. 176-177)
Die Anwendung einiger im Modell erfasster Finanzierungsalternativen verlangt vom Anwender bzw. den Mitarbeitern des Wohnungsunternehmens gewisse Fachkenntnisse und Erfahrung auf dem Gebiet der Finanzierung von Bauprojekten. Nachfolgend werden die einzelnen Unterkriterien und Ausprägungen zur finanzspezifischen Fachkunde erläutert. Für einen Großteil der Finanzierungsalternativen verlangt der Gläubiger den Nachweis einer Mindestbonität bzw. ein im Unternehmen installiertes Bonitätsmanagement. Darüber hinaus ist ein Unternehmensrating eine notwendige Voraussetzung für einige Finanzierungsalternativen. Die Erfüllung dieser Kriterien wird in dem Unterkriterium I.1.1 Anforderungen aus Basel II (vgl. Kapitel 2.3.2) abgefragt.
Bei Finanzierungsalternativen mit sehr komplexen Finanzierungsverträgen ist eigenes Personal mit entsprechenden juristischen Fachkenntnissen bzw. eine externe juristische Beratung notwendig, um eigene Interessen bei der Vertragsgestaltung wahren zu können. Dieser Umstand wird mit dem Unterkriterium I.1.2 Vertragsgestaltung bewertet. Mit dem Unterkriterium I.1.3 Finanzierungskonditionen wird abgefragt, ob das Wohnungsunternehmen qualitativ in der Lage ist, eine sachgerechte Bewertung auch bei sehr komplexen Finanzierungskonditionen vorzunehmen. Zusätzlich wird abgefragt, inwieweit Erfahrungen mit Zinssicherungsinstrumenten vorliegen und Referenzzinssätze beobachtet und prognostiziert werden. Mit dem Unterkriterium I.1.4 Finanzierungsrisiken wird abgefragt, ob das Wohnungsunternehmen in der Lage ist, spezielle Risiken einer Finanzierung bspw. hinsichtlich der Laufzeiten, Finanzierungsvolumina, Anzahl der Kapitalgeber („Klumpenrisiko") etc. zu erkennen und einzuschätzen.
Für fast alle Finanzierungsalternativen ist ein aussagekräftiges Berichtswesen / Reporting des Unternehmens zum Nachweis der Geschäftstätigkeit (Unterkriterium I.1.5 Geschäftstätigkeit des Wohnungsunternehmens) notwendig. Da einige Finanzierungsalternativen nicht grundpfandrechtlich besichert werden, wird von den Kapitalgebern dieser Finanzierungsformen der Nachweis einer stabilen Cashflow-Entwicklung gefordert. Die Erfüllung dieser Forderung wird in dem Unterkriterium I.1.6 Grundpfandrechtliche Besicherungsalternativen abgefragt. Das Unterkriterium I.1.7 Bankerlaubnis der BaFin gem, § 1 Abs. 1 KWG bildet gleichzeitig die Grundlage für den Betrieb einer Spareinrichtung (vgl. Kapitel 4.1.1.5). Die Mehrheit der Vorstandsmitglieder einer Wohnungsgenossen schaft muss dazu über die volle Geschäftsleiterqualifikation der i. S. d. § 33 Abs. 2 KWG verfügen. Weiterhin muss die Genossenschaft ausgebildete Bankkaufleute als Mitarbeiter beschäftigen.
Die aufgeführten Kriterien zu den Finanzspezifischen Fachkenntnissen des Wohnungsunternehmens führen vor allem für kleine Unternehmen, die personell mit qualitativen und quantitativen Abstrichen am Markt agieren müssen, zu Einschränkungen hinsichtlich der verbleibenden Finanzierungsalternativen. Die effiziente Anwendung einer komplexeren Finanzierungsalternative ist ohne das nötige Fachwissen und die Erfahrung eher unwahrscheinlich. Alternativ bleibt einem Unternehmen, das über die nötigen Fachkenntnisse nicht verfügt, kurzfristig nur die Möglichkeit zur Verpflichtung von fachkundigen Beratern. Hier wäre der Nutzen der Anwendung einer so „brauchbar" gemachten Finanzierungsalternative gegen die entstehenden Beraterhonorare zu prüfen.
