Möller Soziales Mietrecht in der Bundesrepublik Deutschland und im US-Bundesstaat Kalifornien: Rechtsvergleichende Analyse im Bereich des transatlantischen Mietrechts

1. Auflage 2015
ISBN: 978-3-8428-1943-6
Verlag: Diplomica Verlag
Format: PDF
Kopierschutz: 1 - PDF Watermark

E-Book, Deutsch, 72 Seiten

Das vorliegende Werk soll sowohl die Gemeinsamkeiten als auch die Unterschiede zwischen dem Mieterschutz in der Bundesrepublik Deutschland und dem US-Bundesstaat Kalifornien beleuchten. Das dies in der Vergangenheit in der deutschen oder kalifornischen Rechtsliteratur und -praxis noch nicht geschehen ist, erscheint unter mehreren Aspekten schwer nachvollziehbar. Denn das aktuelle Zeitalter ist außerordentlich geprägt durch die Globalisierung, also gerade durch die Vernetzung verschiedener Bereiche verschiedener Nationen. Indes war zu prüfen, ob diese Vernetzung vor der Rechtsmaterie des Mieterschutzes Halt gemacht hat oder ob doch weitere Parallelen festzustellen sind, die inhaltlich über den Fakt der teilweise gemeinsamen Geschichtsereignisse in der 2. Hälfte des 20. Jahrhunderts hinausgehen. Ein solcher Wissensaustausch kann ferner in einer Besserstellung im internationalen Wettbewerb zwischen Kanzleien resultieren. Zudem sind aufgrund der globalen Finanzkrise 2008, die sich besonders auf den US-amerikanischen Immobilienmarkt ausgewirkt hat, bis heute vielerlei Immobilieninvestitionen in einer der für sich betrachtet größten Wirtschaftsregion möglich geworden. Diese neuen Investoren und Eigentümer müssen und wollen vertreten werden. Rationalitätsgewinne und Kostensenkungen im Rechtsverkehr zwischen Deutschland und den USA (Kaliforniern) können nur durch vergleichende Einsichten in die jeweiligen Rechtssysteme gewonnen werden.

Martin Möller, LL.M., wurde 1976 in Salzgitter geboren. Er lebt seit seinem Studium der Rechtswissenschaften in Hannover, ist verheiratet und hat zwei Kinder. In der Anwaltsgemeinschaft Müller & Möller spezialisiert er sich als Senior Partner und Fachanwalt auf den Gebieten des Strafrechts und des Wohnungseigentums- und Mietrechts. Bereits während des Studiums sammelte der Autor umfassende theoretische und praktische Erfahrungen im amerikanischen Recht, sodass er für die Gerichte und Notare des Landgerichtsbezirks Hannover auch als beeidigter Dolmetscher/ Übersetzer der englischen Sprache arbeitet. Fasziniert von der amerikanischen Kultur und Sprache verbrachte der Autor mehrere Jahre in den USA, zuletzt im Rahmen eines postgradualen Studiums an der California University of Berkeley, School of Law, wo er seinen Master mit Auszeichnung abschloss.

Autoren/Hrsg.

Möller, Martin

Inhaltsverzeichnis

1;Gliederung;5
2;Literaturverzeichnis;9
3;Abkürzungsverzeichnis;13
4;Einleitung;16
5;Erster Teil - Der soziale Schutz des Wohnraummieters in Deutschland;18
5.1;A. Historie und sozialer Kontext;18
5.2;B. Aktuelle Situation am deutschen Wohnungsmarkt;20
5.3;C. Rechtsquellen;20
5.3.1;I. Allgemeine Gesetze;20
5.3.2;II. Spezialgesetze;21
5.3.3;III. Übergeordnetes Grundgesetz/ Rechtsprechung;22
5.4;D. Schutzmechanismen;22
5.4.1;I. Rechtsbeistand des Wohnraummieters;22
5.4.1.1;1. Kosten;22
5.4.1.2;2. Anwaltliche Vertretung;24
5.4.2;II. Anbahnung des Mietverhältnisses;25
5.4.2.1;1. Vertragsautonomie;25
5.4.2.2;2. Einschränkung der Vertragsautonomie;25
5.4.2.3;3. Öffentlich geförderter Wohnraum;27
5.4.2.4;4. Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung;28
5.4.2.5;5. Diskriminierungsverbot;28
5.4.3;III. Eintritt in das Mietverhältnis;29
5.4.3.1;1. Erhaltungspflicht der Mietsache;29
5.4.3.2;2. Ansprüche des Mieters im Mangelfall;29
5.4.3.3;3. Transparenz im Ankündigungsschreiben bei Modernisierung;30
5.4.3.4;4. Mieterhöhung;30
5.4.3.5;5. Betriebskosten; Grundsatz der Wirtschaftlichkeit;31
5.4.3.6;6. Überlassung an Dritte;32
5.4.4;IV. Bei Beendigung des Mietverhältnisses;32
5.4.4.1;1. Ordentliche Kündigung des Mieters/ Vermieters;32
5.4.4.2;2. Fristlose Kündigung des Mieters im Mangelfall;33
5.4.4.3;3. Sonderkündigungsrecht des Mieters nach Mieterhöhung;33
5.4.4.4;4. Abwehrklausel des Mieters bei Kündigung wegen Zahlungsverzug;33
5.4.4.5;5. Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung;34
5.4.4.6;6. Umwandlung der Mietsache in Wohnungseigentum/ Verkauf der Mietsache;34
5.4.4.7;7. Tod des Mieters;35
5.4.5;V. Nach Beendigung des Mietverhältnisses;35
5.4.5.1;1. Verbotene Eigenmacht;35
5.4.5.2;2. Räumung;36
5.4.5.3;3. Schutzmaßnahmen gegen Räumung/ Zwangsvollstreckung;36
5.4.6;VI. Prozessuale Besonderheiten;38
5.4.6.1;1. Örtliche und sachliche Zuständigkeit;38
5.4.6.2;2. Gebührenstreitwert;38
6;Zweiter Teil - Der soziale Schutz des Wohnraummieters im US-Bundesstaat Kalifornien;39
6.1;A. Historie und sozialer Kontext;39
6.2;B. Aktuelle Situation am kalifornischen Wohnungsmarkt;40
6.3;C. Rechtssystem und Rechtsquellen;40
6.3.1;I. System;40
6.3.1.1;1. Common law;41
6.3.1.2;2. Case law/ precedent;41
6.3.1.3;3. Equity;41
6.3.1.4;4. Statutory law;41
6.3.2;II. Rechtsquellen;42
6.3.2.1;1. Federal Law/ US-Bundesrecht;42
6.3.2.2;2. California State Law/ Landesrecht;42
6.4;D. Schutzmechanismen;43
6.4.1;I. Rechtsbeistand des Wohnraummieters;43
6.4.1.1;1. Kosten;43
6.4.1.2;2. Anwaltliche Vertretung;43
6.4.1.3;3. Alternativen;44
6.4.2;II. Anbahnung des Mietverhältnisses;47
6.4.2.1;1. Auswahl des Mieters durch den Vermieter;47
6.4.2.2;2. Wohnraumgröße und -ausstattung;50
6.4.3;III. Begründung und Durchführung des Mietverhältnisses;51
6.4.3.1;1. Mietvertragsarten;51
6.4.3.2;2. Übersetzungserfordernis;51
6.4.3.3;3. Kontaktdaten des Vermieters;52
6.4.3.4;4. Ausfertigung;52
6.4.3.5;5. Aufklärungs- und Hinweispflichten des Vermieters;52
6.4.3.6;6. Allgemeiner Treu und Glauben-Grundsatz des Vermieters;53
6.4.3.7;7. Freie Art der Mietzinsentrichtung;53
6.4.3.8;8. Zahlungsnachweis;54
6.4.3.9;9. Verzugsgebühr;54
6.4.3.10;10. Zutritt des Vermieters in die Mieträume;54
6.4.3.11;11. Zustand des Mietobjekts;54
6.4.3.12;12. Mietkaution;56
6.4.3.13;13. Mieterhöhung;56
6.4.3.14;14. Eigentumsübertragung des Mietobjekts;57
6.4.4;IV. Bei Beendigung des Mietverhältnisses;58
6.4.4.1;1. Kündigung des Mietverhältnisses;58
6.4.4.2;2. Tod einer Vertragspartei;60
6.4.4.3;3. Mieter im Militär;60
6.4.4.4;4. Public housing;61
6.4.4.5;5. Opfer häuslicher Gewalt;61
6.4.4.6;6. Umwandlung des Mietobjekts in Wohneigentum/ Verkauf der Mietsache;61
6.4.4.7;7. Abriss des Mietobjekts;62
6.4.5;V. Nach Beendigung des Mietverhältnisses;62
6.4.5.1;1. Herausgabe der Mietsicherheit;62
6.4.5.2;2. Vorabnahme;63
6.4.5.3;3. Verbotene Selbsthilfe des Vermieters;63
6.4.5.4;4. Räumung;63
6.4.6;VI. Prozessuale Besonderheiten;66
6.4.6.1;1. Zuständigkeit der Gerichte;66
6.4.6.2;2. In propia persona;67
7;Dritter Teil - Schlussbetrachtung und Ausblick;68
7.1;I. Ergebnis;68
7.2;II. Zukünftige Situation;70

Leseproben

Textprobe: Kapitel D, Schutzmechanismen: I, Rechtsbeistand des Wohnraummieters: 1, Kosten: a, Allgemein: Wenngleich ein Mieter nicht verpflichtet ist, sich in Mietsachen sowohl außergerichtlich als auch gerichtlich vertreten zu lassen, so hat er aber die Möglichkeit dazu. Die Kosten, die dabei entstehen, richten sich sowohl nach der Tätigkeit als auch der Art des Bevollmächtigten. Sofern anwaltliche Hilfe benötigt wird, entstehen Gebühren auf der Rechtsgrundlage des Rechtsanwaltsvergütungsgesetzes/ RVG in seiner aktuellen Fassung auf der Kalkulationsbasis eines Streitwerts. Wie hoch dieser anzusetzen ist, ist je nach Einzelfall zu entscheiden. B, Beratungshilfe: Sollte der Mieter aufgrund seiner finanziellen Situation nicht in der Lage sein, sich eine anwaltliche Vertretung leisten zu können, greift das Sozialprinzip des deutschen Staates: Er kann dann beim örtlich für ihn zuständigen Amtsgericht in der Beratungshilfeabteilung Beratungshilfe beantragen. Rechtsgrundlage hierfür ist das Beratungshilfegesetz/ BerHG. Die Beratungshilfe wird gem. § 3 durch Rechtsanwälte und durch Rechtsbeistände, die Mitglied einer Rechtsanwaltskammer sind, gewährt, auch in Beratungsstellen, die auf Grund einer Vereinbarung mit der Landesjustizverwaltung eingerichtet sind. Nach Abs. II kann sie auch durch das Amtsgericht gewährt werden, soweit dem Anliegen durch eine sofortige Auskunft, einen Hinweis auf andere Möglichkeiten für Hilfe oder die Aufnahme eines Antrags oder einer Erklärung entsprochen werden kann. Die Beratungshilfe besteht in Beratung und, soweit erforderlich, in Vertretung (§ 2 Abs. 1 BerHG). Beratungshilfe nach diesem Gesetz wird gewährt in Angelegenheiten des Zivilrechts einschließlich der Angelegenheiten, für deren Entscheidung die Gerichte für Arbeitssachen zuständig sind, des Verwaltungsrechts, des Verfassungsrechts und des Sozialrechts. In Angelegenheiten des Strafrechts und des Ordnungswidrigkeitsrechts wird nur die Beratung gewährt. Ist es im Gesamtzusammenhang notwendig, auf andere Rechtsgebiete einzugehen, wird auch insoweit Beratungshilfe gewährt (§ 2 Abs. II BerHG). Voraussetzungen für die Gewährung von Beratungshilfe sind, dass der Rechtsuchende die erforderlichen Mittel nach seinen persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnissen nicht aufbringen kann (§ 1 Abs. 1 Nr. 1 BerHG), keine anderweitigen Möglichkeiten zur Lösung, ggf. durch eigenes Handeln, hat (Nr. 2) und die Wahrnehmung seiner Rechte nicht mutwillig ist (Nr. 3). C, Prozesskostenhilfe: Sofern der Mieter gerichtlich vorgehen muss, steht ihm das Institut der Prozesskostenhilfe gem. §§ 114 ff. ZPO zur Verfügung, welche er erhält, wenn die beabsichtigte Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung hinreichende Aussicht auf Erfolg bietet und nicht mutwillig erscheint. Das Verfahren ergibt sich aus §§ 117 ff. ZPO. Sie dient der Rechtschutzgleichheit aus Art. 3 Abs. I und Art. 20 Abs. III GG. Gem. § 16 Abs. I Bundesrechtsanwaltsordnung/ BORA ist der Rechtsanwalt verpflichtet, bei begründetem Anlass auf die Möglichkeiten von Beratungs- und Prozesskostenhilfe hinzuweisen. D, Mitgliedsbeitrag: Als Mieter kann man sich auch rechtsfallunabhängig einer Mieterinteressenvereinigung, ggf. auch mit Rechtsschutzversicherung, anschließen und zahlt dann den entsprechenden Mitgliedsbeitrag.