E-Book, Deutsch, 317 Seiten, eBook
Lindauer Immobilien und Steuern
3. Auflage 2020
ISBN: 978-3-658-29333-8
Verlag: Springer
Format: PDF
Kopierschutz: 1 - PDF Watermark
Kompakte Darstellung für die Praxis
E-Book, Deutsch, 317 Seiten, eBook
ISBN: 978-3-658-29333-8
Verlag: Springer
Format: PDF
Kopierschutz: 1 - PDF Watermark
Dieses Buch erläutert praxisnah und kompakt alle relevanten Steuern, die bei Erwerb, Vermietung und Veräußerung von Immobilien anfallen. Die 3., neu bearbeitete Auflage entspricht dem aktuellen Rechtsstand vom 1. Januar 2020 und berücksichtigt neben den Ertragsteuern (Einkommen-, Gewerbe-, Körperschaftsteuer) auch die Verkehrsteuern (Umsatz-, Grunderwerbsteuer) und die Substanzsteuern (Erbschaft/Schenkung-, Grundsteuer). Insbesondere wurde die Grundsteuerreform mit berücksichtigt. Zahlreiche Abbildungen und Beispiele strukturieren und veranschaulichen die Thematik.
Jürgen Lindauer ist als Steuerberater auf das Immobiliensteuerrecht spezialisiert.
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Professional/practitioner
Autoren/Hrsg.
Weitere Infos & Material
1;Vorwort;5
2;Inhaltsverzeichnis;7
3;1 Allgemeiner Teil;17
3.1;1.1Einleitung;17
3.2;1.2Übersicht über die Besteuerung von Immobilienvermögen;19
3.2.1;1.2.1Art der wirtschaftlichen Betätigung;20
3.2.1.1;1.2.1.1 Besteuerung des Erwerbsvorgangs;20
3.2.1.1.1;1.2.1.1.1 Grunderwerbsteuer;20
3.2.1.1.2;1.2.1.1.2 Umsatzsteuer;20
3.2.1.1.3;1.2.1.1.3 Erbschaft- und Schenkungsteuer;21
3.2.1.1.4;1.2.1.1.4 Ertragsteuern;21
3.2.1.2;1.2.1.2 Besteuerung der Nutzung der Immobilie;22
3.2.1.2.1;1.2.1.2.1 Umsatzsteuer;22
3.2.1.2.2;1.2.1.2.2 Grundsteuer;23
3.2.1.2.3;1.2.1.2.3 Ertragsteuern;24
3.2.1.3;1.2.1.3 Besteuerung der Veräußerung bzw. Übertragung;26
3.2.1.3.1;1.2.1.3.1 Erbschaft- und Schenkungsteuer/Verkehrsteuern;26
3.2.1.3.2;1.2.1.3.2 Ertragsteuern;26
3.2.1.4;1.2.1.4 Besteuerung mit Auslandsbezug;26
3.2.1.4.1;1.2.1.4.1 Besteuerung eines Steuerausländers mit inländischer Immobilie;27
3.2.1.4.2;1.2.1.4.2 Besteuerung eines Steuerinländers mit ausländischer Immobilie;28
3.2.2;1.2.2Zuordnung zum Betriebsvermögen bzw. zum Privatvermögen;29
3.2.2.1;1.2.2.1 Betriebsvermögen;29
3.2.2.1.1;1.2.2.1.1 Notwendiges Betriebsvermögen;30
3.2.2.1.2;1.2.2.1.2 Gewillkürtes Betriebsvermögen;31
3.2.2.2;1.2.2.2 Privatvermögen;32
3.3;1.3Finanzierung der Immobilie;32
3.3.1;1.3.1Grundsätzliches;32
3.3.2;1.3.2Steuerliche Auswirkungen der Fremdfinanzierung;33
3.3.2.1;1.3.2.1 Fehlende Einkünfteerzielungsabsicht;33
3.3.2.2;1.3.2.2 Beschränkung des Zinsabzugs bei den Gewinneinkunftsarten (Zinsschranke);33
3.3.2.3;1.3.2.3 Schuldzinsen bei gemischt genutzten Gebäuden;35
3.3.2.4;1.3.2.4 Darlehensaufnahme durch Ehegatten;36
3.3.2.5;1.3.2.5 Schuldzinsenabzug nach Beendigung der Einkünfteerzielung;36
3.3.2.6;1.3.2.6 Vorfälligkeitsentschädigung;37
3.3.2.7;1.3.2.7 Ausfall einer privaten Darlehensforderung;38
3.3.2.8;1.3.2.8 Unverzinsliche Darlehen;39
3.4;1.4Zerlegung eines Grundstücks in seine Bestandteile aus steuerlicher Sicht;41
3.4.1;1.4.1Grundstück;41
3.4.1.1;1.4.1.1 Grundstücksgleiche Rechte;42
3.4.1.1.1;1.4.1.1.1 Erbbaurecht;43
3.4.1.1.2;1.4.1.1.2 Wohnungseigentum/Teileigentum;43
3.4.2;1.4.2Grund und Boden;43
3.4.3;1.4.3Gebäude;44
3.4.3.1;1.4.3.1 Bedeutungszusammenhang;44
3.4.3.2;1.4.3.2 Begriff;44
3.4.3.3;1.4.3.3 Gebäude als einheitliches Wirtschaftsgut;46
3.4.4;1.4.4Gebäudeteile;47
3.4.4.1;1.4.4.1 Unselbständige Gebäudeteile;47
3.4.4.2;1.4.4.2 Selbständige Gebäudeteile;48
3.4.4.2.1;1.4.4.2.1 Betriebsvorrichtungen;48
3.4.4.2.2;1.4.4.2.2 Scheinbestandteile;49
3.4.4.2.3;1.4.4.2.3 Mietereinbauten und -umbauten;50
3.4.4.2.4;1.4.4.2.4 Ladeneinbauten;50
3.4.4.3;1.4.4.3 Selbständige Wirtschaftsgüter;51
3.4.5;1.4.5Sonstige mit dem Gebäude zusammenhängende Definitionen;51
3.4.5.1;1.4.5.1 Wohnung;51
3.4.5.2;1.4.5.2 Familienheim;53
3.4.5.3;1.4.5.3 Häusliches Arbeitszimmer;53
3.5;1.5Zivilrechtliches und wirtschaftliches Eigentum;54
3.5.1;1.5.1Grundsätzliches;54
3.5.2;1.5.2Auseinanderfallen von wirtschaftlichem und zivilrechtlichem Eigentum;55
3.5.2.1;1.5.2.1 Eigentumsübertragung eines Grundstücks;55
3.5.2.2;1.5.2.2 Leasing/Nutzungsüberlassung;56
3.5.2.2.1;1.5.2.2.1 Operating-Leasing;57
3.5.2.2.1.1;1.5.2.2.1.1 Definition;57
3.5.2.2.1.2;1.5.2.2.1.2 Wirtschaftliche Zuordnung;57
3.5.2.2.2;1.5.2.2.2 Finanzierungsleasing;57
3.5.2.2.2.1;1.5.2.2.2.1 Spezialleasing;58
3.5.2.2.2.2;1.5.2.2.2.2 Teilamortisationsvertrag;58
3.5.2.2.2.3;1.5.2.2.2.3 Vollamortisationsvertrag;61
3.5.2.2.3;1.5.2.2.3 Mietkauf;61
3.5.2.2.4;1.5.2.2.4 Sale-and-lease-back;62
3.5.2.3;1.5.2.3 Nießbrauch;63
3.5.2.4;1.5.2.4 Gebäude auf fremdem Grund und Boden;63
3.5.2.5;1.5.2.5 Erbbaurecht;64
3.5.2.6;1.5.2.6 Mietereinbauten bzw. -umbauten;64
3.5.2.7;1.5.2.7 Treuhandverhältnisse;66
3.6;1.6Bewertung von Immobilien;66
3.6.1;1.6.1Bewertungsmaßstäbe nach HGB/EStG;68
3.6.1.1;1.6.1.1 Anschaffungskosten;68
3.6.1.1.1;1.6.1.1.1 Anschaffungspreis;69
3.6.1.1.1.1;1.6.1.1.1.1 Beginn des Anschaffungsvorgangs;69
3.6.1.1.2;1.6.1.1.2 Anschaffungsnebenkosten;70
3.6.1.1.3;1.6.1.1.3 Nachträgliche Anschaffungskosten;70
3.6.1.1.4;1.6.1.1.4 Anschaffungspreisminderungen;71
3.6.1.1.5;1.6.1.1.5 Ansatz der Anschaffungskosten;71
3.6.1.1.6;1.6.1.1.6 Aufteilung von Anschaffungskosten;71
3.6.1.1.7;1.6.1.1.7 Anschaffungskosten für den Mietvertrag;73
3.6.1.2;1.6.1.2 Herstellungskosten;74
3.6.1.2.1;1.6.1.2.1 Definition;74
3.6.1.2.2;1.6.1.2.2 Abgrenzung zu Anschaffungskosten;74
3.6.1.2.3;1.6.1.2.3 Abgrenzung zum Erhaltungsaufwand;75
3.6.1.2.4;1.6.1.2.4 Instandsetzungs- und Modernisierungsaufwendungen;75
3.6.1.2.5;1.6.1.2.5 Abbruchkosten;79
3.6.1.2.6;1.6.1.2.6 Ermittlung der Herstellungskosten;80
3.6.1.2.7;1.6.1.2.7 Ansatz der Herstellungskosten;81
3.6.1.3;1.6.1.3 Erhaltungsaufwand;82
3.6.1.3.1;1.6.1.3.1 Definition;82
3.6.1.3.2;1.6.1.3.2 Steuerliche Behandlung;82
3.6.1.3.3;1.6.1.3.3 Energetische Sanierung;82
3.6.1.4;1.6.1.4 Teilwert;83
3.6.1.4.1;1.6.1.4.1 Bedeutung;83
3.6.1.4.2;1.6.1.4.2 Begriffsbestimmung;84
3.6.1.4.3;1.6.1.4.3 Wertermittlung;84
3.6.1.5;1.6.1.5 Gemeiner Wert;85
3.6.1.5.1;1.6.1.5.1 Bedeutung;85
3.6.1.5.2;1.6.1.5.2 Wertermittlung;85
3.6.2;1.6.2Absetzung für Abnutzung (AfA);86
3.6.2.1;1.6.2.1 Grundsätzliches;86
3.6.2.2;1.6.2.2 AfA-Berechtigung;86
3.6.2.2.1;1.6.2.2.1 AfA-Berechtigung bei Miteigentum;86
3.6.2.2.2;1.6.2.2.2 Drittaufwand;87
3.6.2.3;1.6.2.3 Bemessungsgrundlage;87
3.6.2.4;1.6.2.4 AfA-Arten;88
3.6.2.5;1.6.2.5 Regelmäßige AfA;88
3.6.2.5.1;1.6.2.5.1 Beginn/Ende der AfA;89
3.6.2.5.2;1.6.2.5.2 AfA-Objekte;90
3.6.2.5.2.1;1.6.2.5.2.1 Gebäude/unselbständige Gebäudeteile;90
3.6.2.5.2.2;1.6.2.5.2.2 Selbständige Gebäudeteile;90
3.6.2.5.2.3;1.6.2.5.2.3 Selbständige Wirtschaftsgüter;91
3.6.2.5.3;1.6.2.5.3 AfA-Methoden;91
3.6.2.5.3.1;1.6.2.5.3.1 Lineare AfA;92
3.6.2.5.3.2;1.6.2.5.3.2 Degressive AfA;93
3.6.2.6;1.6.2.6 Erhöhte Absetzung (Planmäßige AfA);94
3.6.2.6.1;1.6.2.6.1 Anwendungsfälle der erhöhten Absetzung;94
3.6.2.6.1.1;1.6.2.6.1.1 Sonderabschreibung für den Mietwohnungsneubau § 7b EStG;94
3.6.2.6.1.2;1.6.2.6.1.2 Gebäude in Sanierungsgebieten und in städtebaulichen Entwicklungsbereichen, § 7h EStG;96
3.6.2.6.1.3;1.6.2.6.1.3 Baudenkmäler, § 7i EStG;96
3.6.2.6.2;1.6.2.6.2 Voraussetzungen des § 7a EStG;97
3.6.2.6.2.1;1.6.2.6.2.1 AfA auf nachträgliche Anschaffungs- oder Herstellungskosten;97
3.6.2.6.2.2;1.6.2.6.2.2 AfA auf Anzahlungen und Teilherstellungskosten;97
3.6.2.6.2.3;1.6.2.6.2.3 Mehrere Beteiligte an einer Immobilie;98
3.6.2.6.2.4;1.6.2.6.2.4 Nachweispflichten;98
3.6.2.7;1.6.2.7 Außerordentliche AfA;98
3.6.2.8;1.6.2.8 AfA-Berichtigung;98
3.6.2.9;1.6.2.9 Abschreibungen von Immobilien im Handelsrecht;99
3.6.2.9.1;1.6.2.9.1 Planmäßige Abschreibung;99
3.6.2.9.2;1.6.2.9.2 Außerplanmäßige Abschreibung;99
3.6.3;1.6.3Bewertung von Grundbesitz nach dem Bewertungsgesetz (BewG);100
3.6.3.1;1.6.3.1 Einheitswertermittlung für Zwecke der Grundsteuer (bis 31.12.2024);101
3.6.3.1.1;1.6.3.1.1 Grundstücke des Grundvermögens;102
3.6.3.1.1.1;1.6.3.1.1.1 Unbebaute Grundstückstücke;102
3.6.3.1.1.2;1.6.3.1.1.2 Bebaute Grundstücke;103
3.6.3.1.1.3;1.6.3.1.1.3 Grundstück im Zustand der Bebauung;104
3.6.3.1.1.4;1.6.3.1.1.4 Grundstücke mit einem Erbbaurecht;104
3.6.3.1.1.5;1.6.3.1.1.5 Wohnungs- und Teileigentum;106
3.6.3.1.1.6;1.6.3.1.1.6 Gebäude auf fremdem Grund und Boden;106
3.6.3.1.2;1.6.3.1.2 Grundstücke des Betriebsvermögens (Betriebsgrundstücke);106
3.6.3.2;1.6.3.2 Bewertung des Grundbesitzes für die Grundsteuer ab 1. Januar 2025 (Grundsteuer-Reformgesetz);106
3.6.3.2.1;1.6.3.2.1 Unbebaute Grundstücke;107
3.6.3.2.2;1.6.3.2.2 Bebaute Grundstücke;108
3.6.3.2.2.1;1.6.3.2.2.1 Bewertung nach dem Ertragswertverfahren;109
3.6.3.2.2.2;1.6.3.2.2.2 Bewertung nach dem Sachwertverfahren;111
3.6.3.2.2.3;1.6.3.2.2.3 Sonderfälle (Erbbaurecht/Bauten auf fremden Grund und Boden);112
3.6.3.3;1.6.3.3 Ländermodell;112
3.6.3.4;1.6.3.4 Bewertung für Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer sowie der Grunderwerbsteuer;113
3.6.3.4.1;1.6.3.4.1 Grundstücke des Grundvermögens;113
3.6.3.4.1.1;1.6.3.4.1.1 Unbebaute Grundstücke;114
3.6.3.4.1.2;1.6.3.4.1.2 Bebaute Grundstücke;114
3.6.3.4.1.3;1.6.3.4.1.3 Grundstück mit einem Erbbaurecht;118
3.6.3.4.1.4;1.6.3.4.1.4 Gebäude auf fremdem Grund und Boden, § 195 BewG;120
3.6.3.4.1.5;1.6.3.4.1.5 Grundstücke im Zustand der Bebauung, § 196 BewG;121
3.6.3.4.2;1.6.3.4.2 Bewertung von Grundbesitz im Rahmen des Betriebsvermögens;121
3.6.3.4.3;1.6.3.4.3 Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts;121
4;2 Besonderer Teil;123
4.1;2.1Direktinvestition;124
4.1.1;2.1.1Besteuerung des Erwerbs;124
4.1.1.1;2.1.1.1 Grunderwerbsteuerliche Aspekte;124
4.1.1.1.1;2.1.1.1.1 Steuerbare Rechtsvorgänge;124
4.1.1.1.1.1;2.1.1.1.1.1 Grundstücke i. S. d. § 2 GrEStG;126
4.1.1.1.2;2.1.1.1.2 Bemessungsgrundlage;126
4.1.1.1.2.1;2.1.1.1.2.1 Grundsätzliches;126
4.1.1.1.2.2;2.1.1.1.2.2 Einheitliches Vertragswerk;127
4.1.1.1.3;2.1.1.1.3 Steuerbefreiungen;128
4.1.1.1.4;2.1.1.1.4 Steuersatz;130
4.1.1.1.5;2.1.1.1.5 Steuerschuldner;130
4.1.1.1.6;2.1.1.1.6 Entstehung, Festsetzung und Zahlung der Grunderwerbsteuer;130
4.1.1.1.7;2.1.1.1.7 Ertragsteuerliche Behandlung der Grunderwerbsteuer;132
4.1.1.1.8;2.1.1.1.8 Anzeigepflicht;132
4.1.1.2;2.1.1.2 Umsatzsteuerliche Aspekte;132
4.1.1.2.1;2.1.1.2.1 Steuerbarkeit des Erwerbsvorgangs;132
4.1.1.2.2;2.1.1.2.2 Steuerpflichtigkeit des Erwerbsvorgangs;134
4.1.1.2.3;2.1.1.2.3 Verkauf mit Option zur Umsatzsteuer;135
4.1.1.2.4;2.1.1.2.4 Bemessungsgrundlage;135
4.1.1.2.5;2.1.1.2.5 Schuldner der Umsatzsteuer bei Verkauf mit Option;136
4.1.1.2.6;2.1.1.2.6 Berechtigung zum Vorsteuerabzug bei Ausführung steuerpflichtiger Umsätze;136
4.1.1.2.7;2.1.1.2.7 Ertragsteuerliche Behandlung der Vorsteuern;137
4.1.1.3;2.1.1.3 Ertragsteuerliche Aspekte;137
4.1.1.3.1;2.1.1.3.1 Entgeltlicher Erwerb;137
4.1.1.3.1.1;2.1.1.3.1.1 Steuerliche Behandlung von Erwerbs- und Erwerbsnebenkosten;138
4.1.1.3.1.2;2.1.1.3.1.2 Erwerb durch Tausch;138
4.1.1.3.2;2.1.1.3.2 Unentgeltlicher Erwerb (Schenkung);139
4.1.1.3.2.1;2.1.1.3.2.1 Zuführung in das Betriebsvermögen;139
4.1.1.3.2.2;2.1.1.3.2.2 Zuführung in das Privatvermögen;139
4.1.1.3.2.3;2.1.1.3.2.3 Gemischte Schenkung;140
4.1.2;2.1.2Besteuerung der Nutzung;140
4.1.2.1;2.1.2.1 Ertragsteuerliche Aspekte;141
4.1.2.1.1;2.1.2.1.1 Abgrenzung Gewerbebetrieb/Vermögensverwaltung i. R. d. Immobiliennutzung;142
4.1.2.1.1.1;2.1.2.1.1.1 Gewerbliche Vermietung;142
4.1.2.1.1.2;2.1.2.1.1.2 Betriebsaufspaltung (Doppelgesellschaft);145
4.1.2.1.1.3;2.1.2.1.1.3 Gewerblicher Grundstückshandel;150
4.1.2.1.2;2.1.2.1.2 Immobilie im Privatvermögen;151
4.1.2.1.2.1;2.1.2.1.2.1 Nutzung zu eigenen Wohnzwecken;151
4.1.2.1.2.2;2.1.2.1.2.2 Nutzung zu eigenen beruflichen Zwecken (häusliches Arbeitszimmer);156
4.1.2.1.2.3;2.1.2.1.2.3 Doppelte Haushaltsführung;160
4.1.2.1.2.4;2.1.2.1.2.4 Nutzung zu fremden Wohn- bzw. betrieblichen Zwecken;161
4.1.2.1.2.5;2.1.2.1.2.5 Ausschließlich vermietete Ferienwohnung;164
4.1.2.1.2.6;2.1.2.1.2.6 Zeitweise vermiete und zeitweise selbstgenutzte Ferienwohnung;165
4.1.2.1.3;2.1.2.1.3 Immobilie im Betriebsvermögen;175
4.1.2.1.3.1;2.1.2.1.3.1 Einkünfteerzielungsabsicht;176
4.1.2.1.3.2;2.1.2.1.3.2 Einkünfteermittlung;176
4.1.2.1.3.3;2.1.2.1.3.3 Betriebsausgaben/Aufwendungen;177
4.1.2.1.3.4;2.1.2.1.3.4 Gewerbesteuer;179
4.1.2.2;2.1.2.2 Umsatzsteuerliche Aspekte i. R. der Immobiliennutzung;179
4.1.2.2.1;2.1.2.2.1 Umsatzsteuerbarkeit des Vermietungsumsatzes;179
4.1.2.2.2;2.1.2.2.2 Umsatzsteuerbefreiung des Vermietungsumsatzes;179
4.1.2.2.2.1;2.1.2.2.2.1 Sonderfall gemischte Dienstleistungen;180
4.1.2.2.3;2.1.2.2.3 Optionsrecht des Vermieters;182
4.1.2.2.4;2.1.2.2.4 Berechtigung zum Vorsteuerabzug bei Ausführung steuerpflichtiger Umsätze;183
4.1.2.2.4.1;2.1.2.2.4.1 Teilweise Nutzung für unternehmerische/private Zwecke;183
4.1.2.2.4.2;2.1.2.2.4.2 Teilweise Verwendung für Umsätze, die den Vorsteuerabzug begründen;184
4.1.2.2.5;2.1.2.2.5 Berichtigung des Vorsteuerabzuges nach § 15a UStG im Zusammenhang mit Immobilien;186
4.1.2.2.6;2.1.2.2.6 Bemessungsgrundlage/Steuerschuldner;190
4.1.2.2.7;2.1.2.2.7 Steuersatz;190
4.1.2.2.8;2.1.2.2.8 Ertragsteuerliche Behandlung der Umsatzsteuer;191
4.1.2.3;2.1.2.3 Grundsteuerliche Aspekte;191
4.1.2.3.1;2.1.2.3.1 Grundsätzliches;191
4.1.2.3.2;2.1.2.3.2 Steuergegenstand;191
4.1.2.3.3;2.1.2.3.3 Steuerbefreiungen;192
4.1.2.3.4;2.1.2.3.4 Steuerschuldner;192
4.1.2.3.5;2.1.2.3.5 Haftungsschuldner;192
4.1.2.3.6;2.1.2.3.6 Bemessung der Grundsteuer;193
4.1.2.3.7;2.1.2.3.7 Abgabe Steuererklärung und Anzeigepflichten;193
4.1.2.3.8;2.1.2.3.8 Festsetzung der Grundsteuer;194
4.1.2.3.9;2.1.2.3.9 Erhebung der Grundsteuer;194
4.1.2.3.10;2.1.2.3.10 Erlass der Grundsteuer;194
4.1.2.4;2.1.2.4 Zweitwohnungsteuer;196
4.1.2.5;2.1.2.5 Steuerabzug bei Bauleistungen;198
4.1.2.5.1;2.1.2.5.1 Allgemeines zur Regelung;198
4.1.2.5.2;2.1.2.5.2 Anwendungsweise der Vorschrift;198
4.1.2.5.3;2.1.2.5.3 Ausnahmen vom Steuerabzug;199
4.1.3;2.1.3Besteuerung der Veräußerung;200
4.1.3.1;2.1.3.1 Veräußerung einer im Betriebsvermögen befindlichen Immobilie;201
4.1.3.1.1;2.1.3.1.1 Einzelveräußerung;201
4.1.3.1.2;2.1.3.1.2 Entnahme;202
4.1.3.1.2.1;2.1.3.1.2.1 Ertragsteuerliche Rechtsfolgen;203
4.1.3.1.2.2;2.1.3.1.2.2 Umsatzsteuerliche Rechtsfolgen;203
4.1.3.1.3;2.1.3.1.3 Gewerblicher Grundstückshandel;204
4.1.3.1.3.1;2.1.3.1.3.1 Voraussetzungen des § 15 Abs. 2 EStG;205
4.1.3.1.3.2;2.1.3.1.3.2 Überschreitung der reinen Vermögensverwaltung;206
4.1.3.1.3.3;2.1.3.1.3.3 Einzubeziehende Objekte;207
4.1.3.1.3.4;2.1.3.1.3.4 Einzubeziehende Tätigkeiten;207
4.1.3.1.3.5;2.1.3.1.3.5 Zeitlicher Zusammenhang;208
4.1.3.1.3.6;2.1.3.1.3.6 Rechtsfolgen des gewerblichen Grundstückshandels;210
4.1.3.2;2.1.3.2 Veräußerung der im Privatvermögen befindlichen Immobilie;210
4.1.3.2.1;2.1.3.2.1 Grundsatz;210
4.1.3.2.2;2.1.3.2.2 Berechnung der Haltefrist;211
4.1.3.2.2.1;2.1.3.2.2.1 Anschaffung/Herstellung;211
4.1.3.2.2.2;2.1.3.2.2.2 Veräußerung;212
4.1.3.2.3;2.1.3.2.3 Ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzte Grundstücke;213
4.1.3.2.3.1;2.1.3.2.3.1 Begünstigte Wirtschaftsgüter;213
4.1.3.2.3.2;2.1.3.2.3.2 Nutzung zu eigenen Wohnzwecken;215
4.1.3.2.4;2.1.3.2.4 Veräußerungsgewinn;216
4.1.3.2.4.1;2.1.3.2.4.1 Grundsatz der Einkunftsermittlung aus privaten Veräußerungsgeschäften;216
4.1.4;2.1.4Immobilien-Leasing;219
4.1.4.1;2.1.4.1 Ertragsteuerliche Aspekte;220
4.1.4.1.1;2.1.4.1.1 Wirtschaftliches Eigentum beim Leasinggeber;220
4.1.4.1.1.1;2.1.4.1.1.1 Bilanzierung beim Leasinggeber;220
4.1.4.1.1.2;2.1.4.1.1.2 Bilanzierung beim Leasingnehmer;221
4.1.4.1.2;2.1.4.1.2 Wirtschaftliches Eigentum beim Leasingnehmer;221
4.1.4.1.2.1;2.1.4.1.2.1 Bilanzierung beim Leasingnehmer;221
4.1.4.1.2.2;2.1.4.1.2.2 Bilanzierung beim Leasinggeber;222
4.1.4.2;2.1.4.2 Umsatzsteuerliche Aspekte;222
4.1.4.2.1;2.1.4.2.1 Wirtschaftliches Eigentum beim Leasinggeber;222
4.1.4.2.2;2.1.4.2.2 Wirtschaftliches Eigentum beim Leasingnehmer;222
4.2;2.2Indirekte Investition;223
4.2.1;2.2.1Immobilie im Vermögen einer Personengesellschaft;224
4.2.1.1;2.2.1.1 Abgrenzung gewerblicher von vermögensverwaltender Personengesellschaft;224
4.2.1.2;2.2.1.2 Gewerbliche Personengesellschaft;226
4.2.1.2.1;2.2.1.2.1 Formen der gewerblichen Personengesellschaft;226
4.2.1.2.1.1;2.2.1.2.1.1 Originär gewerbliche Personengesellschaft;226
4.2.1.2.1.2;2.2.1.2.1.2 Teilweise gewerblich tätige Personengesellschaft (Abfärbe-/Infektionstheorie);226
4.2.1.2.1.3;2.2.1.2.1.3 Gewerblich geprägte Personengesellschaft;227
4.2.1.2.2;2.2.1.2.2 Besteuerung des Erwerbsvorgangs;228
4.2.1.2.2.1;2.2.1.2.2.1 Erwerb der Immobilie durch die Personengesellschaft;228
4.2.1.2.2.2;2.2.1.2.2.2 Besonderheiten bei Erwerb vom Gesellschafter;230
4.2.1.2.2.3;2.2.1.2.2.3 Erwerb der Anteile an der Personengesellschaft;231
4.2.1.2.3;2.2.1.2.3 Besteuerung der Nutzung;234
4.2.1.2.3.1;2.2.1.2.3.1 Umsatzsteuerliche Aspekte;234
4.2.1.2.3.2;2.2.1.2.3.2 Grundsteuer;234
4.2.1.2.3.3;2.2.1.2.3.3 Ertragsteuerliche Aspekte;234
4.2.1.2.4;2.2.1.2.4 Besteuerung der Veräußerung;246
4.2.1.2.4.1;2.2.1.2.4.1 Veräußerung der Immobilie durch die gewerbliche Personengesellschaft;246
4.2.1.2.4.2;2.2.1.2.4.2 Veräußerung des Anteils an der Personengesellschaft;248
4.2.1.3;2.2.1.3 Vermögensverwaltende Personengesellschaft;249
4.2.1.3.1;2.2.1.3.1 Besteuerung des Erwerbs;250
4.2.1.3.1.1;2.2.1.3.1.1 Erwerb der Immobilie durch die Personengesellschaft;250
4.2.1.3.1.2;2.2.1.3.1.2 Erwerb der Anteile an der Personengesellschaft;250
4.2.1.3.2;2.2.1.3.2 Besteuerung der Nutzung;250
4.2.1.3.2.1;2.2.1.3.2.1 Gesellschaftsebene;250
4.2.1.3.2.2;2.2.1.3.2.2 Gesellschafterebene;251
4.2.1.3.3;2.2.1.3.3 Besteuerung der Veräußerung;252
4.2.1.3.3.1;2.2.1.3.3.1 Veräußerung der Immobilie durch die Personengesellschaft;252
4.2.1.3.3.2;2.2.1.3.3.2 Veräußerung des Anteils an einer Personengesellschaft;252
4.2.2;2.2.2Immobilie im Vermögen einer Kapitalgesellschaft;253
4.2.2.1;2.2.2.1 Grundsätzliches;253
4.2.2.2;2.2.2.2 Besteuerung;253
4.2.2.2.1;2.2.2.2.1 Besteuerung des Erwerbsvorgangs;253
4.2.2.2.1.1;2.2.2.2.1.1 Entgeltlicher Erwerb der Immobilie durch die Kapitalgesellschaft;253
4.2.2.2.1.2;2.2.2.2.1.2 Erwerb der Anteile an der Kapitalgesellschaft durch die Gesellschafter;254
4.2.2.2.2;2.2.2.2.2 Besteuerung der Nutzung;256
4.2.2.2.2.1;2.2.2.2.2.1 Umsatzsteuerliche Aspekte;256
4.2.2.2.2.2;2.2.2.2.2.2 Grundsteuer;256
4.2.2.2.2.3;2.2.2.2.2.3 Ertragsteuerliche Aspekte;256
4.2.2.2.3;2.2.2.2.3 Besteuerung der Veräußerung;258
4.2.2.2.3.1;2.2.2.2.3.1 Veräußerung der Immobilie durch die Kapitalgesellschaft;258
4.2.2.2.3.2;2.2.2.2.3.2 Veräußerung des Anteils an einer Kapitalgesellschaft;258
4.3;2.3Unentgeltliche Übertragung von Immobilien zu Lebzeiten oder von Todes wegen;260
4.3.1;2.3.1Grundsätzliches;260
4.3.2;2.3.2Direkte Übertragung;260
4.3.2.1;2.3.2.1 Verkehrsteuerliche Auswirkungen;261
4.3.2.2;2.3.2.2 Erbschaft-/Schenkungsteuerliche Auswirkungen;261
4.3.2.2.1;2.3.2.2.1 Steuerbefreiung bei Baudenkmälern;262
4.3.2.2.2;2.3.2.2.2 Überlassung der selbst genutzten Immobilie an den Ehegatten;262
4.3.2.2.3;2.3.2.2.3 Überlassung der selbst genutzten Immobilie von Todes wegen an Kinder oder Kinder verstorbener Kinder;263
4.3.2.2.4;2.3.2.2.4 Überlassung einer fremd genutzten Immobilie;263
4.3.3;2.3.3Indirekte Übertragung;264
4.3.3.1;2.3.3.1 Bewertung der Anteile;264
4.3.3.2;2.3.3.2 Begünstigungen nach §§ 13a, 13b ErbStG;265
4.3.3.2.1;2.3.3.2.1 Allgemein;265
4.3.3.2.2;2.3.3.2.2 Begünstigte Grundstücksüberlassungen;265
4.3.4;2.3.4Freibeträge;267
4.3.5;2.3.5Steuertarif;267
4.3.6;2.3.6Festsetzung und Entrichtung der Erbschaftsteuer;268
4.4;2.4Immobilienprodukte;268
4.4.1;2.4.1Geschlossene Immobilienfonds;269
4.4.1.1;2.4.1.1 Grundsätzliches;269
4.4.1.2;2.4.1.2 Besteuerung der Fondsgesellschaft;270
4.4.1.3;2.4.1.3 Besteuerung des Anlegers;272
4.4.1.4;2.4.1.4 Steuerliche Besonderheiten;273
4.4.1.4.1;2.4.1.4.1 Hersteller- oder Erwerbereigenschaft des Fonds;273
4.4.1.4.2;2.4.1.4.2 Einordnung der Kosten bei Fehlen einer wesentlichen Einflussnahmemöglichkeit (Erwerbereigenschaft);274
4.4.1.4.3;2.4.1.4.3 Einordnung der Kosten bei Vorliegen einer wesentlichen Einflussnahmemöglichkeit (Herstellereigenschaft);275
4.4.1.5;2.4.1.5 Besteuerung der Veräußerung;275
4.4.2;2.4.2Offene Immobilienfonds;276
4.4.2.1;2.4.2.1 Gesellschaftsrechtlicher Rahmen;277
4.4.2.2;2.4.2.2 Besteuerung von Investmentfonds;278
4.4.2.2.1;2.4.2.2.1 Besteuerung auf der Fondsebene;278
4.4.2.2.2;2.4.2.2.2 Besteuerung auf Ebene der Anleger;280
4.4.2.3;2.4.2.3 Besteuerung von Spezialinvestmentfonds;282
4.4.2.3.1;2.4.2.3.1 Besteuerung auf der Fondsebene;283
4.4.2.3.2;2.4.2.3.2 Besteuerung auf Ebene der Anleger;283
4.4.3;2.4.3German REIT;284
4.4.3.1;2.4.3.1 Grundsätzliches;284
4.4.3.2;2.4.3.2 Voraussetzungen zur Erlangung des REIT-Status;285
4.4.3.2.1;2.4.3.2.1 Börsenzulassung;285
4.4.3.2.2;2.4.3.2.2 Streuung der Aktien der REIT-AG;285
4.4.3.2.3;2.4.3.2.3 Vermögens- und Ertragsanforderungen;286
4.4.3.2.4;2.4.3.2.4 Ausschüttung an die Anleger;286
4.4.3.2.5;2.4.3.2.5 Immobilienhandel;286
4.4.3.2.6;2.4.3.2.6 Mindesteigenkapitalanforderungen;286
4.4.3.3;2.4.3.3 Steuerlicher Rahmen;286
4.4.3.3.1;2.4.3.3.1 Steuerbefreiung der REIT-AG;286
4.4.3.3.2;2.4.3.3.2 Erwerbsphase;287
4.4.3.3.3;2.4.3.3.3 Besteuerung laufender Erträge;288
4.4.3.3.4;2.4.3.3.4 Besteuerung der Veräußerung;289
4.4.3.3.4.1;2.4.3.3.4.1 Veräußerung von Immobilien durch die REIT-AG;289
4.4.3.3.4.2;2.4.3.3.4.2 Besteuerung von Veräußerungsvorgängen auf Anlegerebene;289
4.5;2.5Internationale Immobilienbesteuerung;290
4.5.1;2.5.1Einführung;290
4.5.2;2.5.2Immobilieneinkünfte in den Doppelbesteuerungsabkommen;291
4.5.2.1;2.5.2.1 Grundsätzliches;291
4.5.2.2;2.5.2.2 Besteuerung von Einkünften aus unbeweglichem Vermögen (Art 6 OECD-MA);292
4.5.2.3;2.5.2.3 Gewinne aus der Veräußerung unbeweglichen Vermögens (Art. 13 OECD-MA);293
4.5.2.4;2.5.2.4 Methoden zur Vermeidung einer Doppelbesteuerung (Artikel 23 OECD-MA);293
4.5.3;2.5.3Investition in inländische Immobilien durch Steuerausländer;294
4.5.3.1;2.5.3.1 Investition durch eine natürliche Person;294
4.5.3.1.1;2.5.3.1.1 Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung i. S. d. § 49 Abs. 1 Nr. 6 EStG;294
4.5.3.1.1.1;2.5.3.1.1.1 Einkünfteermittlung;295
4.5.3.1.1.2;2.5.3.1.1.2 Steuertarif;295
4.5.3.1.1.3;2.5.3.1.1.3 Anordnung des Steuerabzuges nach § 50 a Abs. 7 EStG;296
4.5.3.2;2.5.3.2 Investition durch eine Kapitalgesellschaft;296
4.5.3.2.1;2.5.3.2.1 Einkünfte aus Gewerbebetrieb i. S. d. § 49 Abs. 1 Nr. 2 f) aa) EStG;296
4.5.3.2.1.1;2.5.3.2.1.1 Einkünfteermittlung;297
4.5.3.2.1.2;2.5.3.2.1.2 Anordnung des Steuerabzuges nach § 50 a Abs. 7 EStG;298
4.5.3.2.1.3;2.5.3.2.1.3 Gewerbesteuer;298
4.5.3.3;2.5.3.3 Besteuerung der Veräußerung;298
4.5.3.4;2.5.3.4 Investition von Steuerausländern über eine inländische Immobilienkapitalgesellschaft;300
4.5.3.4.1;2.5.3.4.1 Einkünfte aus Kapitalvermögen;300
4.5.3.4.2;2.5.3.4.2 Besteuerung der Veräußerungsgewinne;301
4.5.4;2.5.4Investition in ausländische Immobilien durch Steuerinländer;302
4.5.4.1;2.5.4.1 Besteuerung der Nutzung von Auslandsimmobilien;302
4.5.4.1.1;2.5.4.1.1 Anrechnungsmethode;304
4.5.4.1.2;2.5.4.1.2 Freistellungsmethode;306
4.5.4.1.3;2.5.4.1.3 Besonderheiten der Besteuerung von über eine Kapitalgesellschaft gehaltenen Ferienimmobilien;306
4.5.4.2;2.5.4.2 Besteuerung der Veräußerung von Auslandsimmobilien;307
4.5.4.3;2.5.4.3 Besteuerung der Veräußerung von Anteilen an ausländischen Kapitalgesellschaften mit Immobilienbesitz;308
5;Literatur;309
6;Stichwortverzeichnis;311
Steuern bei Erwerb und Veräußerung der Immobilie.- Steuern bei Vermietung der Immobilie.- Besteuerung mit Auslandsbezug/Anwendung OECD-Musterabkommen.- Abgrenzung Gewerbebetrieb/Vermögensverwaltung, Betriebsaufspaltung, Gewerblicher Grundstückshändler.- Zivilrechtliches und wirtschaftliches Eigentum.- Zerlegung eines Grundstücks in Grund und Boden, Gebäude und Gebäudeteile, Betriebsvorrichtungen, Mietereinbauten.- Steuerliche Bewertung von Immobilien und Abschreibung.- Steuerliche Auswirkungen bei Fremdfinanzierung.- Besteuerung bei Immobilien im Vermögen von Personen-, Kapitalgesellschaften sowie von Erbengemeinschaften.- Besteuerung von geschlossenen und offenen Immobilienfonds sowie des G-REIT.
