Buch, Deutsch, 127 Seiten, PB, Format (B × H): 1470 mm x 205 mm, Gewicht: 170 g
Reihe: Mietrecht
Die relevanten Urteile der deutschen Gerichte zum Mietrecht im Jahr 2014
Buch, Deutsch, 127 Seiten, PB, Format (B × H): 1470 mm x 205 mm, Gewicht: 170 g
Reihe: Mietrecht
ISBN: 978-3-944411-07-1
Verlag: smiling cat
Verwalter müssen ständig auf dem Laufenden bleiben, wie die Rechtsprechung zu konkreten Problemen des Mietrechts steht. Andernfalls laufen sie Gefahr, sich gegenüber Ihrem Auftraggeber, dem Eigentümer des Objekts, haftbar zu machen. Zu denken sind an so selbstverständliche Dinge wie die Aufnahme einer Schönheitsreparaturklausel in den Mietvertrag. Wenn der Verwalter hier eine Klausel wählt, die nach der Rechtsprechung unwirksam ist, setzt er sich Haftungsrisiken aus.
Aber auch der selbstverwaltende Eigentümer tut gut daran zu wissen, was Stand der Dinge nach der mietrechtlichen Rechtsprechung ist, um gegenüber seinem Mieter, der häufig durch Interessenverbände u.ä. beraten ist, seine Rechte wahren zu können.
Auch im Jahr 2014 strahlt die Fortentwicklung des Rechts in sämtliche Themen des Mietrechts: So konkretisierte der Bundesgerichtshof das Betretungsrecht des Vermieters. In Bezug auf Betriebskostenabrechnungen äußerte er sich zur Umlage von Kosten aus kalenderübergreifenden Rechnungen. An anderer Stelle formulierte der BGH grundsätzliche Bedenken gegen formularmäßige Quotenabgeltungsklauseln. Er referierte aber auch über die Anforderungen an die Begründung einer Kündigung wegen Eigenbedarfs. Aber auch unterinstanzliche Gerichte trafen beachtenswerte Entscheidungen wie etwa das LG Bonn, das dem Mieter zusprach, bereits vor Ende des Mietverhältnisses die Mietwohnung zurückgeben zu dürfen.
Mit der vorliegenden Zusammenstellung von Urteilen aus dem Jahre 2014 verschaffen Sie sich das nötige Wissen über die Rechtsprechung des vergangenen Jahres.
Zielgruppe
Das Standard Nachschlagewerk für Hausverwalter, Vermieter und Mieter
Autoren/Hrsg.
Weitere Infos & Material
Inhalt
Über den Autor 3
Vorwort 8
1. Inhalt, Abschluss, Form, Parteien des Mietvertrages 9
Zu Mischmietverhältnissen 9
Zur geduldeten, unentgeltlichen Nutzung eines Kellerverschlags 10
Zu den Anforderungen einer die Schriftform wahrenden Bezeichnung und Beschreibung des Mietgegenstandes. 10
Keine Willenserklärung durch Zahlung des Mietzinses durch einen Dritten 11
Anwendung des § 1568a BGB (Ehewohnung) auf die eingetragene Lebenspartnerschaft 12
Zur Unwirksamkeit von Schriftformheilungsklauseln 13
Zu den Anforderungen an die Schriftform bei einem Mieterwechsel im Wege eines „asset-deals“ 15
2. Mietsicherheit 17
Zur Verwertung der Mietsicherheit während des laufenden Mietverhältnisses 17
Kein Anspruch des Mieters auf insolvenzfeste Anlage der Kaution bei hohen, rechtskräftig festgestellten Mietrückständen 17
3. Miete und Mieterhöhung 18
Zur Wirkung einer Mieteinmalzahlung für die gesamte Festlaufzeit auf § 1124 Abs. 2 BGB 18
Zur Vergleichbarkeit einer Wohnung mit Mansarde mit Wohnungen ohne Mansarde 18
Keine Offenlegung der Vertretung sowie namentliche Nennung des Vermieters bei Mieterhöhungsverlangung nötig 19
Der entsprechend bevollmächtigte Erwerber kann vor Eintragung ins Grundbuch im eigenen Namen Mieterhöhungsbegehrung stellen 19
Zum Begriff der Gemeinde in § 558 Abs. 2 BGB 20
Zur Zahlung von Miete und Nutzungsentgelt durch den brandverursachenden Mieter 20
Mieterhöhung nach § 10 Abs. 1 Satz 2 WoBindG 21
4. Gebrauch der Mietsache 21
4.1 Mängel 21
Keine direkte oder analoge Anwendung von § 536b BGB auf Verlängerungsoptionen 22
Zum Wandabstand von Möbeln und zur Häufigkeit zu Lüften 24
Zur Reichweite der dem Mangelbeseitigungsanspruch des Mieters (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB) entgegenstehenden Einrede aus § 275 Abs. 2 BGB 24
Wildschweinbefall im angrenzenden Waldgebiet ist kein Mangel 25
Hohe Energiekosten per se kein Mangel 26
4.2 sonstiges 26
Zur Versorgungssperre im Gewerberaummietverhältnis 26
Zur Aufklärungspflicht des Vermieters hinsichtlich des Heiz- und Lüftungsverhaltens nach Fenstertausch 26
Zum Betretungsrecht des Vermieters 27
Keine Fotos durch den Vermieter hinsichtlich der vermieteten Innenräume 28
Kein Anspruch auf rauchfreie Tageszeiten 28
Abstellen eines Rollators im Hausflur 28
Kein Anspruch des Mieters auf Einfriedung von Geländen über die Mietsache hinaus 28
5. Untermiete 29
Anspruch des Mieters auf Gestattung der Untervermietung bei vorübergehender beruflicher Abwesenheit des Mieters 29
Zur tageweise Untervermietung an Touristen 30
6. Betriebskosten 30
Zur formellen Ordnungsgemäßheit einer Abrechnung bei geschätzten Heizkosten 30
Zur vertraglichen Vereinbarung der Bestimmung des Umlageschlüssels nach billigem Ermessen des Vermieters 31
Zulässige Umlage nach Personenmonaten und kein Anlass zur Angabe, für welchen Zeitraum wie viele Personen pro Wohnung berücksichtigt worden sind 31
Zur Umlage von Verwaltungskosten und Kosten des Centermanagements 31
Zur Änderung des Mietvertrages hinsichtlich der Umlage von Betriebskosten 33
Keine Eichpflicht für Heizkostenverteiler 34
Kein deklaratorisches Schuldanerkenntnis durch vorbehaltslosen Ausgleich einer Betriebskostennachforderung 34
Zur Umlage von Kosten aus kalenderübergreifenden Rechnungen 36
Zur Unverhältnismäßigkeit von verbrauchsabhängiger Abrechnung von Heizkosten 36
Verteilung der Heizkosten, wenn mehrere Häuser gemeinsam beheizt werden 37
Zur Beachtlichkeit von § 556 Abs. 3 S. 6 BGB hinsichtlich vertraglich nicht umlegbarer Betriebskosten 37
Zum Umfang der Hauswartkosten und zur Umlage der Kosten des Winterdienstes 38
Zur Befreiung des Mieters zur persönlichen Verpflichtung zum Winterdienst 38
7. Schönheitsreparaturen 38
Zum Summierungseffekt 38
Kein Ausgleichsanspruch in Geld anstatt Schönheitsreparaturen im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung ohne tatsächliche Umbaumaßnahmen 40
8. Instandhaltung und Instandsetzung 41
Grundsätzliche Bedenken gegen formularmäßige Quotenabgeltungsklauseln 41
Keine formularmäßige Umlage von Instandhaltung- und Instandsetzungs(kosten) für gemeinschaftlich genutzte Flächen und Anlagen 42
Wirksame Überwälzung von Unterhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen an Dach und Fach durch Individualvereinbarung 43
9. Modernisierung 43
Einbau von Rauchmeldern als Bagatellmaßnahme und zum Recht des Vermieters, trotz mieterseits eingebauter Rauchmelder eigene einzubauen 43
Zur Duldung einer Modernisierungsmaßnahme bei Vereinbarung einer Indexmiete 43
Zu generalisierenden Aussagen, welche finanziellen Belastungen einem Mieter noch zuzumuten sind 44
10. Schadensersatz, Aufwendungsersatz und Vertragsstrafen 44
Entbehrlichkeit einer Fristsetzung zur Nacherfüllung auch bei erstmaliger Geltendmachung 45
Zur Schadensersatzpflicht des Mieters nach unberechtigter Mängelbeseitigungsanzeige 45
Zur Schadensersatzpflicht des Mieters für Schäden durch seinen Hund 45
Aufwendungserstattung bei Entfernung eines Wespennestes durch die Feuerwehr auf Veranlassung des Mieters 46
Zur Wirksamkeit einer Vertragsstrafe ohne Obergrenze 46
11. Beendigung des Mietverhältnisses 46
11.1 Kündigung 46
Fristlose Kündigung ohne vorherige Abmahnung bei Untervermietung an Touristen als Ferienwohnung 47
Ordentliche Kündigung wegen Geruchsbelästigung 47
Zum Zahlungsverzug bei Mietzahlung durch das Jobcenter 47
Zur fristlosen und ordentlichen Kündigung des Vermieters bei Mitschuld des Vermieters am zur Kündigung führenden Geschehen 48
Zu den Anforderungen an die Begründung einer Kündigung wegen Eigenbedarfs. 49
Die Vorlage einer „frei erfundenen“ Vorvermieterbescheinigung rechtfertigt die fristlose Kündigung 49
Zur fristlosen Kündigung bei Verunreinigen des Hausflurs durch Kot und Urin, wiederholtem Klingeln und Klopfen mitten in der Nacht bei Nachbarn und Beleidigungen der Nachbarn 50
Zur fristlosen Kündigung bei nächtlicher Lärmbelästigung von nur wenigen Minuten Dauer 50
Zur Kündigung eines unter Betreuung stehenden Mieters, der den Hausfrieden stört 51
Zur Kündigung wegen geöffneter Fenster im Winter 51
Wirksame Kündigung wegen Zahlungsverzug, wenn der Mieter die Mängelbeseitigung verhindert, auch wenn dem Mieter Schäden durch die Mängelbeseitigung drohen 52
Vertragsänderung der Fälligkeit durch mehrjährige verspätete Mietzahlung nach früherer Abmahnung 53
11.2 sonstiges 53
Widerspruch gegen Verlängerung des Mietverhältnisses nach § 545 BGB durch „demnächst“ zugestellte Klage 53
Zur Rückgabe der Mietsache vor Fälligkeit nach § 546 BGB 53
Zur verschiedenen Anfechtungsgründen eines Mietvertrages 54
Zur Umdeutung einer unwirksamen zeitlichen Befristung eines Wohnraummietvertrages in einen zeitweisen Ausschluss zur ordentlichen Kündigung 54
12. Vermieterpfandrecht 55
Das eigenständige Vermieterpfandrecht des Erwerbers tritt gleichrangig neben das der Veräußerers und stellt für seinen Umfang auf den Zeitpunkt der Einbringung der Sache in die Mieträume ab 55
Zu Nutzungen aus einem Pfand (Vermieterpfandrecht), ohne durch ein Nutzungspfand hierzu berechtigt zu sein 57
Erfüllung der Auskunft über gepfändete Gegenstände durch eine Auskunft von Dritten 58
13. Mietverhältnisse und Insolvenz- und Zwangsverwaltungsverfahren 58
Zur Wirkung einer Mieteinmalzahlung für die gesamte Festlaufzeit auf § 1124 Abs. 2 BGB 58
Nach Freigabeerklärung durch den Treuhänder hinsichtlich einer Mietwohnung ist eine Kündigung gegenüber dem Mieter zu erklären 58
14. Verjährung 59
Der Anspruch auf Entfernung nach § 541 BGB durch den Mieter verjährt binnen der Regelverjährung; die Pflicht zur Duldung der Entfernung verjährt aber nicht 59
Zur Reichweite der Verjährungsfrist des § 548 BGB 60
15. Prozessuales 62
Verfolgung von Betriebskostennachzahlungen aus Wohnraummietverträgen im Urkundenprozess 62
Zur Substantiierungspflicht bei Flächenangaben 62
Zur Substantiierungspflicht bei Beweisangeboten 63
Kein Rechtsschutzbedürfnis bei einer Herausgabeklage wenn Schuldner Abholung anbot 65
Streitwert bei Feststellungsklagen über künftige Forderungen bzw. über nicht geschuldete Forderungen 65
Feststellungsklage auf Schadensersatz mit sehr geringer Eintrittswahrscheinlicheit 65
16. Zwangsvollstreckung 66
Zur Räumungsfrist, um Möbel unterzustellen 66
Zur einstweiligen Einstellung einer Zwangsvollstreckung in der Revisionsinstanz 67
17. Sonstiges 68
Zur Duldung des Mieters hinsichtlich des Betretens seiner Wohnung zwecks Anlagenwartung durch den Schornsteinfeger 68
Zur Befreiung des Mieters zur persönlichen Verpflichtung zum Winterdienst 68
