Holder Buchführung für die WEG-Verwaltung

Mit Beispielen, Übungen und Lösungen
2. aktualisierte Auflage 2025
ISBN: 978-3-648-19027-2
Verlag: Haufe
Format: EPUB
Kopierschutz: 6 - ePub Watermark

E-Book, Deutsch, 190 Seiten, E-Book

Reihe: Haufe Fachbuch

Was verbirgt sich hinter Begriffen wie Rückstellung, Abschreibung oder Bewertung? Heike Holder bietet eine verständliche und praxisorientierte Einführung in die Buchführung und geht speziell auf die Anforderungen in der WEG-Verwaltung ein. Sie erklärt, wie man einen Jahresabschluss erstellt, Gewinn und Verlust berechnet und was es mit der doppelten Buchführung auf sich hat. Dank der zahlreichen Buchungsbeispiele, Übungen und Lösungen gehen Buchungen und Abgrenzungen damit leicht von der Hand. Inhalte: - Aufwand und Ertrag, Einnahmen und Ausgaben, Kosten und Leistung - Das Prinzip der doppelten Buchführung - Kontenrahmen, Buchungssätze - Einnahmen und Ausgaben der Gemeinschaft - Die verschiedenen Gewinnermittlungsarten - Die WEG-Buchhaltung als Zwitter der Buchhaltungswelten Neu in der 2. Auflage: - Detaillierte Analyse des Vermögensstatus mit Methoden zur Bewertung - Noch mehr Buchhaltungsbeispiele - Neue Fallstudie mit Lösung  

Heike Holder ist Dip. Betriebswirtin (FH), Controllerin IHK und Immobilienverwalterin IHK. Sie war viele Jahre Angestellte in der Steuerberatung und Wirtschaftsprüfung, später leitete sie das Rechnungswesen und Controlling in verschiedenen Branchen. Seit Oktober 2019 ist sie geschäftsführende Gesellschafterin BVG der Immobilienverwaltung Emmendingen.

Autoren/Hrsg.

Holder, Heike

Fachgebiete

• Wirtschaftswissenschaften Wirtschaftssektoren & Branchen Immobilienwirtschaft
• Wirtschaftswissenschaften Betriebswirtschaft Unternehmensfinanzen Betriebliches Rechnungswesen
• Wirtschaftswissenschaften Betriebswirtschaft Bereichsspezifisches Management Management: Immobilien & Anlagen

Leseproben

1.10 Kapital und Rücklagen

1.10.1 Das Eigenkapital

Eigenkapital gibt es nur bei natürlichen Personen und bei Personengesellschaften (GbR, OHG, KG), nicht aber in der Wohnungseigentümergemeinschaft. Sinn und Zweck der Buchhaltung in der GdWE ist es ja, die Abrechnungsspitze zu ermitteln, die nichts weiter ist als die Summe aller Guthaben und Nachzahlungen aller Eigentümer, die sich aus der laufenden Periode ergibt. Man könnte nun auf die Idee kommen, die Erhaltungsrücklage, die die Eigentümergemeinschaft anspart, sei das Eigenkapital. Dazu müssen wir uns erst mit der Definition der Rücklagen befassen.

1.10.2 Rücklagen

In der Buchhaltung wird der Begriff »Rücklagen« anders verwendet als in der Umgangssprache. Deshalb lohnt sich ein genauerer Blick darauf, was er bedeutet.

Hat ein Unternehmer Gewinn erwirtschaftet, hat er verschiedene Möglichkeiten:

1. Er schüttet ihn aus – dann entnimmt er den Gewinn dem Unternehmensvermögen.

2. Er macht erst mal nichts – und trägt ihn auf neue Rechnung vor. Dann verlagert er die endgültige Entscheidung darüber, was mit dem Gewinn geschieht, auf einen späteren Zeitpunkt.

3. Er lässt ihn dauerhaft im Vermögen, indem er das Kapital erhöht.

4. Er bildet Rücklagen.

Diese Rücklagen werden auf gesonderten Konten bilanziert. Rücklagen sind im buchhalterischen Sinne also Teile des Eigenkapitals. Sie entstehen dadurch, dass zusätzliches Eigenkapital in ein Unternehmen eingebracht wird oder dass Gewinne nicht entnommen werden. Diese Beträge werden offen ausgewiesen.

Achtung

Rücklagen sind niemals mit Rückstellungen zu verwechseln. Rückstellungen sind Verbindlichkeiten, die nach Art und Fälligkeit nicht genau bekannt sind.

Auch in der GdWE gibt es Rücklagen, diese heißen »Erhaltungsrücklage«. Es handelt sich hierbei um Teile der Hausgelder, die angespart werden sollen, um spätere große Investitionen und Reparaturen tätigen zu können. Sie stellen sozusagen die eiserne Reserve der Eigentümergemeinschaft dar. Die Erhaltungsrücklage der GdWE dient nämlich dazu, spätere Ausgaben zu ermöglichen, die nach Art (Heizung? Fassade? Dach?), Höhe (es ist nicht sicher, was die große Reparatur kosten wird) und Fälligkeit nicht genau bekannt sind.

Hier gibt es aber einiges zu beachten. So entspricht die buchhalterische Rücklage (die Teile des Hausgelds, die für die Rücklagenbildung entfallen) nicht zwingend den tatsächlichen Geldern auf dem Rücklagenkonto, auch wird vielfach das Bankkonto, auf dem die Rücklagengelder separiert werden, mit der buchhalterischen/tatsächlichen Rücklage verwechselt. Im Kapitel 2.3.1 wird hierauf nochmals explizit eingegangen.

Die Höhe der zu kalkulierenden Rücklagen wird normalerweise nach der Peters’schen Formel ermittelt. Grundlage der Kalkulation ist hier die Annahme, dass innerhalb der ersten 80 Jahre das 1,5-Fache der Herstellungskosten des Gebäudes für Reparaturen anfällt.

HK €/qm × 1,5

=

Rücklage pro qm

80

Peters’sche Formel

Nach Peters entfallen 70?% der Reparaturen auf das Gemeinschaftseigentum. Für die restlichen 30?% haben die Sondereigentümer selbst aufzukommen. Das Ergebnis der Formel müsste demnach für das Gemeinschaftseigentum mit 0,7 multipliziert werden.

Ob diese Formel angesichts der momentan nahezu explodierenden Baupreise Bestand haben wird, sei hier nicht näher untersucht. Sie stammt aus den 1970/80er-Jahren, gilt nominal, berücksichtigt weder reale Preissteigerungen noch heutige Anforderungen bei Förderungen, ist aber für GdWEs leicht anwendbar und anerkannt.

Eine grobe Schätzung kann auch eine jährliche Zuweisung von 0,8 bis 1?% der Herstellungskosten als jährliche Zuweisung der Baukosten sein.

Merke

Die GdWE hat kein Eigenkapital. Die Rücklage einer GdWE ist vielmehr die eiserne Reserve, die dazu dienen soll, künftige größere Reparaturen tragen zu können.

1.10.3 Das Fremdkapital

Es obliegt allein der Entscheidung eines Unternehmers oder der Eigentümergemeinschaft, wie das Vermögen aufgebaut bzw. wie die Ausgaben finanziert werden – ob aus eigenen Mitteln oder mit Fremdkapital. Beides hat Vor- und Nachteile. Fremdkapital kommt, wie der Name schon sagt, von fremden Geldgebern. Eigenkapital hat das Unternehmen oder die GdWE selbst erwirtschaftet. Ein Synonym für Fremdkapital sind Schulden.

Im buchhalterischen Verständnis bilden Eigen- und Fremdkapital zusammen übrigens das Gesamtkapital .

Beispiel

Ein Obsthändler will nicht nur auf dem Markt verkaufen, sondern einen Laden anmieten. Dieser muss mit Regalen, Tischen und weiteren Einrichtungsgegenständen versehen werden. Er geht zu seiner örtlichen Hausbank und erhält, da sein Businesskonzept einfach überzeugend ist und sein Marketingslogan »Essen Sie täglich eine Banane« zur eklatanten Steigerung des Bananenkonsums der gesamten bundesdeutschen Bevölkerung geführt hat, einen Kredit über 5.000 Euro.

Gebucht wird:

• Bank 5.000 Euro Soll

• an Darlehen 5.000 Euro Haben

Und bei der Bezahlung des Einrichtungsgegenstände:

• Anlagevermögen 5.000 Euro Soll

• an Bank 5.000 Euro Haben

Das Darlehen ist Fremdkapital.

In der Buchhaltung (verkürzt) sowie in der Bilanz sieht das wie folgt aus:

S

(Marktstand) BGA*

H

S

Darlehen

H

5.000,00 €

5.000,00 €

*BGA = Betriebs- und Geschäftsausstattung

Aktiva

Bilanz

Passiva

Anlagevermögen

5.000,00 €

Darlehen

5.000,00 €

5.000,00 €

5.000,00 €

Die späteren Tilgungsleistungen (die vom Girokonto abgehen) werden gegen das Darlehenskonto gebucht, der Zinsanteil gegen das Aufwandskonto.

Beträgt die Rate beispielsweise 200 Euro und sind darin 35 Euro Zinsen enthalten, lautet der Buchungssatz:

• Darlehen 165 Euro Soll und

• Zinsaufwand 35 Euro Soll

• an Bank 200 Euro Haben

S

Zinsaufwand

H

S

Darlehen

H

35,00 €

165,00 €

5.000,00 €

4.835,00 €

S

Bank

H

200,00 €

1.10.4 Darlehen in der GdWE

Auch eine Wohnungseigentümergemeinschaft kann infolge ihrer mit der aktuellen WEG-Reform neu erworbenen Stellung als juristische Person ohne Weiteres Darlehen aufnehmen. Dies war lange Zeit nicht möglich und hatte auch wegen der Haftung des Einzelnen keine praktische Bedeutung. Inzwischen spezialisieren sich einige Banken auf die vereinfachte Vergabe von Darlehen an Wohnungseigentümergemeinschaften.

Den Wohnungseigentümern kommt grundsätzlich im Rahmen des § 21 WEG Beschlusskompetenz über die Aufnahme von Krediten zu. Im Vorfeld sollten aber gute Gründe für die Kreditaufnahme sprechen. Hier muss zunächst die finanzierte Maßnahme selbst den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen. Nur wenn die Rücklage nicht ausreicht, kommt eine Finanzierung in Betracht.

Hier wird dann das Darlehen gemäß dem Zufluss-Abfluss-Prinzip bei der Aufnahme als Zufluss...

Über Autor(innen)

Holder, Heike
Heike Holder ist Dip. Betriebswirtin (FH), Controllerin IHK und Immobilienverwalterin IHK. Sie war viele Jahre Angestellte in der Steuerberatung und Wirtschaftsprüfung, später leitete sie das Rechnungswesen und Controlling in verschiedenen Branchen. Seit Oktober 2019 ist sie geschäftsführende Gesellschafterin BVG der Immobilienverwaltung Emmendingen.

Heike Holder

Heike Holder ist Dip. Betriebswirtin (FH), Controllerin IHK und Immobilienverwalterin IHK. Sie war viele Jahre Angestellte in der Steuerberatung und Wirtschaftsprüfung, später leitete sie das Rechnungswesen und Controlling in verschiedenen Branchen. Seit Oktober 2019 ist sie geschäftsführende Gesellschafterin BVG der Immobilienverwaltung Emmendingen.