Heller Immobilienmanagement in Nonprofit-Organisationen

Analyse und Konzeptentwicklung mit Schwerpunkt auf kirchlichen und sozialen Organisationen
2010
ISBN: 978-3-8349-8614-6
Verlag: Betriebswirtschaftlicher Verlag Gabler
Format: PDF
Kopierschutz: 1 - PDF Watermark

E-Book, Deutsch, 256 Seiten, eBook

Reihe: NPO-Management

Uwe Heller entwickelt ein theoretisch fundiertes und zugleich praxisnahes strategisches Immobilienmanagementkonzept, das insbesondere die Führung kirchlicher und sozialer Organisationen dabei unterstützt, immobilienbezogene Kostensenkungspotentiale zu erschließen und die Effizienz ihres Managements zu erhöhen.

Dr. Uwe Heller promovierte bei Prof. Dr. Dieter Witt am Lehrstuhl für Dienstleistungsökonomik an der Technischen Universität München.

Zielgruppe

Research

Autoren/Hrsg.

Heller, Uwe

Inhaltsverzeichnis

1;Geleitwort;6
2;Vorwort;7
3;Inhaltsverzeichnis;8
4;Abbildungsverzeichnis;14
5;Tabellenverzeichnis;18
6;Abkürzungsverzeichnis;19
7;I. Einleitung;21
7.1;A. Problemstellung und Zielsetzung der Arbeit;21
7.2;B. Vorgehensweise und Aufbau der Arbeit;23
8;II. Nonprofit-Organisationen und Management immobiliarer Ressourcen – Begriffliche und konzeptionelle Grundlagen;27
8.1;A. Untersuchungsgegenstand Nonprofit-Organisationen;27
8.1.1;1. Begriff Nonprofit-Organisation und Abgrenzung von erwerbswirtschaftlichen Unternehmen;27
8.1.2;2. Typeneinteilung von Nonprofit-Organisationen nach Betätigungsfeldern;31
8.1.3;3. Ehrenamtliche Mitarbeiter als typisches Organisationsmerkmal;35
8.2;B. Grundlagen zu Immobilien und zum Immobilienmanagement;41
8.2.1;1. Betrachtungsgegenstand Immobilie;41
8.2.1.1;a) Charakterisierung des Wirtschaftsgutes Immobilie;41
8.2.1.2;b) Der Immobilienbegriff aus rechtlicher, sozialer und betriebswirtschaftlicher Perspektive;43
8.2.1.3;c) Der Lebenszyklus von Immobilien;48
8.2.1.4;d) Systematisierung von Immobilien anhand des Bebauungszustands sowie grundsätzlicher und spezifischer Nutzungsarten;51
8.2.1.5;e) Erläuterung und Spezifizierung immobilienbezogener Maßgrößen;54
8.2.1.5.1;(1) Darstellung und Systematisierung immobilienbezogener Flächen;54
8.2.1.5.2;(2) Darstellung und Systematisierung immobilienbezogener Kosten;55
8.2.2;2. Immobilienmanagement – Gegenstand und Begriffsabgrenzung;57
8.2.2.1;a) Begriffsvielfalt – Zwei Ansätze zur Strukturierung immobilienwirtschaftlicher Managementbegriffe;58
8.2.2.2;b) Einordnung immobilienwirtschaftlicher Managementbegriffe und -disziplinen;61
8.2.3;3. Immobilienwirtschaftliches Managementkonzept für erwerbswirtschaftliche Unternehmen: Corporate Real Estate Management;66
8.2.3.1;a) Fünf Entwicklungsstufen im Corporate Real Estate Management;68
8.2.3.2;b) Phasenbezogene Aufgabenfelder und Ziele des Corporate Real Estate Managements;69
8.2.3.2.1;(1) Immobilienbereitstellung – Darstellung und Diskussion grundsätzlicher Bereitstellungsmöglichkeiten;70
8.2.3.2.2;(2) Immobilienbewirtschaftung – Immobilienbezogene Aufgabenund Optimierungsbereiche in der Nutzungsphase;77
8.2.3.2.3;(3) Immobilienverwertung – Monetarisierung von Unternehmensimmobilien;81
9;III. Überblick über das Immobilienvermögen und -management in deutschen Nonprofit-Organisationen – eine quantitative Untersuchun;86
9.1;A. Ziele, Vorgehensweise und Methodik der quantitativen Untersuchung;86
9.1.1;1. Zielsetzung der Befragung;86
9.1.2;2. Untersuchungsablauf;87
9.1.3;3. Erhebungsmethode und Stichprobe;88
9.1.4;4. Konzeption des Fragebogens und Auswertungsmethodik;90
9.2;B. Darstellung und Interpretation der Ergebnisse;94
9.2.1;1. Beteiligung an der Befragung und Charakterisierung der Teilnehmer;94
9.2.2;2. Ergebnisse zum Immobilienbestand;101
9.2.2.1;a) Quantitative Darstellung des Immobilienbestandes;101
9.2.2.2;b) Eigentumsverhältnisse im Immobilienbestand;105
9.2.2.3;c) Weitere Charakterisierung der betriebseigenen Immobilien;107
9.2.3;3. Zum Management betriebseigener Immobilien;111
9.2.3.1;a) Die Bedeutung von Immobilien innerhalb der Organisationsführung;111
9.2.3.2;b) Flächenerfassung und Instandhaltungsmanagement;113
9.2.3.3;c) Die Vermögensund Kostendimension;118
9.2.3.4;d) Zur Organisation des Immobilienmanagements;121
9.2.3.5;e) Zentrale Herausforderungen im Immobilienmanagement;126
9.3;C. Zusammenfassung der zentralen Ergebnisse und Schlussfolgerung: Kirchliche und soziale Organisationen im Fokus der weiteren Be;127
10;IV. Charakteristika der Immobilien und Rahmenbedingungen des Immobilienmanagements in kirchlichen und sozialen Organisationen;129
10.1;A. Typisierung und Eigenarten des Immobilienbestandes kirchlicher und sozialer Organisationen;129
10.1.1;1. Heterogenität des Immobilienbestandes und Spezifität der Immobilienarten;129
10.1.2;2. Komplexität der Eigentumsverhältnisse und Verfügungsrechte;134
10.1.3;3. Widmungsvermögen als Eigenart;137
10.2;B. Zur Notwendigkeit einer Neuausrichtung der Immobilienstrategie für kirchliche und soziale Organisationen;143
10.2.1;1. Ursachen einer angespannten Wettbewerbssituation im Bereich sozialer Dienstleistungen;144
10.2.1.1;a) Kürzung finanzieller Zuwendungen;145
10.2.1.2;b) Veränderungen in der staatlichen Förderpolitik;146
10.2.2;2. Wandel der Rahmenbedingungen eines kirchlichen Immobilienmanagements;151
10.2.2.1;a) Rückläufige Kirchensteuereinnahmen;151
10.2.2.2;b) Veränderte Lebensräume und -situationen;154
11;V. Entwicklung immobilienbezogener Strategien für kirchliche und soziale Nonprofit-Organisationen auf der Grundlage einer qualitativen Untersuchung;160
11.1;A. Zielsetzung, Methodik und Vorgehensweise der qualitativen Untersuchung;160
11.1.1;1. Zielsetzung der Untersuchung;160
11.1.2;2. Forschungsmethodik und Ablauf der Untersuchung;161
11.1.3;3. Datenaufbereitung;165
11.2;B. Orientierung an der strategischen Gesamtausrichtung der Organisation;166
11.2.1;1. Analyse der Ausgangssituation;167
11.2.2;2. Zielorientierung als Voraussetzung inhaltlicher und struktureller Schwerpunktsetzung;169
11.2.3;3. Stärkung des Ressourcenbewusstseins;173
11.3;C. Komponenten eines strategischen Immobilienplanungsprozesses;174
11.3.1;1. Immobilienbestandserfassung als Voraussetzung weiterführender Analysen und Strategieformulierungen;177
11.3.1.1;a) Informationsgewinnung durch Beschaffung immobilienspezifischer und -relevanter Daten;177
11.3.1.2;b) Immobilieninformationssystem zur effizienten Informationsverarbeitung;181
11.3.2;2. Flächenanalyse und -planung – Bestimmung des Flächenbedarfs und Abgleich mit dem Flächenbestand;185
11.3.2.1;a) Flächenbedarfsermittlung;186
11.3.2.2;b) Flächenoptimierung – Abgleich zwischen Flächenbedarf und -bestand;189
11.3.3;3. Immobilien-Portfolioanalyse – Einordnung der Immobilien in ein zukünftiges Bestandsportfolio und ein verwertbares Portfolio;191
11.3.3.1;a) Unterscheidung zwischen betrieblich genutzten Immobilien und Immobilien zur Kapitalanlage;191
11.3.3.2;b) Bewertung des Immobilienportfolios;192
11.3.4;4. Strategien zur Bereitstellung von Immobilien – Eigentums-, Kaufund Finanzierungsentscheidung als Teilentscheidungsprozesse;197
11.3.4.1;a) Eigentumsentscheidung;199
11.3.4.2;b) Kaufentscheidung;204
11.3.4.3;c) Finanzierungsentscheidung;205
11.3.5;5. Optimierung der Immobilienbewirtschaftung – Instrumente zur Identifikation und Erschließung von Kostensenkungspotentialen;208
11.3.5.1;a) Kennzahlenanalyse;209
11.3.5.2;b) Lebenszykluskostenrechnung;214
11.3.5.3;c) Instandhaltungsplanung;216
11.3.6;6. Strategien zur Verwertung von Immobilien;220
11.3.6.1;a) Verwertungsoptionen für Kirchengebäude – von Nutzungspartnerschaften bis zum Abriss des Kirchengebäudes;220
11.3.6.2;b) Desinvestitionsüberlegungen für andere Immobilienarten des verwertbaren Portfolios;224
11.3.6.3;c) Restrukturierung der Eigentümerposition von Immobilien des Bestandsportfolios;225
11.3.7;7. Organisatorische Aspekte des Immobilienmanagements;226
12;VI. Zusammenfassung;232
13;Anhang;239
13.1;Anhang 1: Fragebogen und Rücklaufformular;239
13.2;Anhang 2: Weitere Abbildungen zur quantitativen Untersuchung;244
13.3;Anhang 3: Interviewleitfaden zur qualitativen Untersuchung;248
14;Quellenverzeichnis;251
14.1;Gesetze, Verordnungen, Verträge;274
14.2;Verzeichnis der Internetquellen;275

Nonprofit-Organisationen und Management immobiliarer Ressourcen – Begriffliche und konzeptionelle Grundlagen.- Überblick über das Immobilienvermögen und -management in deutschen Nonprofit-Organisationen – eine quantitative Untersuchung.- Charakteristika der Immobilien und Rahmenbedingungen des Immobilienmanagements in kirchlichen und sozialen Organisationen.- Entwicklung immobilienbezogener Strategien für kirchliche und soziale Nonprofit-Organisationen auf der Grundlage einer qualitativen Untersuchung.- Zusammenfassung.

Leseproben

I. Einleitung (S. 1)

A. Problemstellung und Zielsetzung der Arbeit

Nonprofit-Organisationen (NPO) sind als Intermediäre zwischen Staat und Markt in unserem Gesellschafts- und Wirtschaftssystem fest verankert und in nahezu allen Lebensbereichen, sei es im Sozial- und Gesundheitswesen, im Umwelt-, Sport-, Wirtschafts-, politischen oder kirchlichen Bereich anzutreffen.

In der betriebswirtschaftlichen Forschung werden NPO als institutioneller Untersuchungsgegenstand ihrer hohen gesellschaftlichen, politischen und wirtschaftlichen Bedeutung jedoch kaum gerecht. Das liegt vor allem daran, dass sich die Betriebswirtschaftslehre traditionell auf den Objektbereich der erwerbswirtschaftlichen Betriebe konzentriert.

Der ökonomische Stellenwert von Nonprofit-Organisationen kann anhand folgender statistischer Größen verdeutlicht werden: Im Rahmen des „John Hopkins Comparative Nonprofit Sector Project“ wurde ein Anteil der Ausgaben des Nonprofit-Sektors von fast 4 % am Bruttosozialprodukt ermittelt, gleichzeitig waren nahezu 5 % aller Beschäftigten in Deutschland in privaten NPO tätig. Allein die sechs Spitzenverbände der Freien Wohlfahrtspflege zählten im Jahr 2004 zusammen mehr als 1,4 Millionen hauptamtliche Mitarbeiter und nahezu 100.000 Einrichtungen aus den Bereichen Jugend-, Alten-, Behinderten-, Gesundheits- und Familienhilfe.

Darüber hinaus gehören die beiden großen Kirchen als weitere bedeutende Nonprofit-Organisationen in Deutschland mit einem jeweils mehrere hunderttausend Hektar großen Grundbesitz gemeinhin zu den größten Immobilienbesitzern in Deutschland. Die vorliegende Arbeit befasst sich mit dem Management immobiliarer Ressourcen in Nonprofit-Organisationen. In den vergangenen zwei Jahrzehnten hat sich in erwerbs-wirtschaftlichen Unternehmen ein Paradigmenwechsel im Umgang mit betrieblich genutzten Immobilien vollzogen.

International tätige Konzerne wie IBM oder ABB gelten mit ihren Ansätzen zur aktiven Steuerung ihrer Unternehmensimmobilien als Pioniere. In Forschung und Praxis hat sich das immobilienwirtschaftliche Managementkonzept des „Corporate Real Estate Management“ (CREM) entwickelt, bei dem der Wertbeitrag von Unternehmensimmobilien für den wirtschaftlichen Erfolg des Unternehmens im Vordergrund steht. In empirischen Untersuchungen zu immobilienwirtschaftlichen Fragestellungen wurde aufgezeigt, dass in erwerbswirtschaftlichen Organisationen Immobilienkosten oftmals den größten Kostenblock nach den Personalkosten darstellen.

Angesichts dieser Erkenntnis wurde seit Mitte der 1990er Jahre auch in deutschen Großunternehmen ein Bewusstseinswandel eingeleitet. Immobilien werden zunehmend als eine wichtige strategische Ressource erkannt, sodass ein Trend von der klassischen, eher passiv eingestellten Liegenschaftsverwaltung, hin zu einem aktiven und strategisch orientierten Immobilienmanagement festzustellen ist.

Es stellt sich die Frage, ob auch innerhalb der Betriebe des Nonprofit-Sektors Kostensenkungs- und Effizienzpotentiale durch ein systematischeres Immobilienmanagement erschlossen werden können. Zu beobachtende Veränderungen der Umfeldbedingungen wie etwa eine zunehmende Internationalisierung, ein steigender Wettbewerb oder rückläufige Mitgliederentwicklungen setzen viele NPO zunehmend unter Druck, ihre Ressourcen effizient einzusetzen.

Angesichts dieser Herausforderungen ist ein Umdenken in der Führung privater NPO und eine stärkere Berücksichtigung betriebswirtschaftlicher Instrumentarien erforderlich, um mit deren Hilfe die Professionalität der Organisationsführung zu steigern und Kostensenkungspotentiale zur Entschärfung der angespannten Wettbewerbsrespektive Finanzlage aufzudecken. Eine unreflektierte Übernahme erwerbswirtschaftlicher Managementkonzepte kann aufgrund der Komplexität und Eigenarten von Nonprofit-Organisationen jedoch kaum zielführend sein.

Über Autor(innen)

Dr. Uwe Heller promovierte bei Prof. Dr. Dieter Witt am Lehrstuhl für Dienstleistungsökonomik an der Technischen Universität München.