Hammer Ratgeber Immobilienkauf

Planen, finanzieren, entscheiden
1. Auflage 2025
ISBN: 978-3-86336-367-3
Verlag: Verbraucherzentrale NRW e.V.
Format: EPUB
Kopierschutz: 6 - ePub Watermark

E-Book, Deutsch, 206 Seiten

Ihr Kompass auf dem Weg zur eigenen Immobilie - mit Tipps, Checklisten und Praxis-Beispielen. Die richtige Finanzierungsstrategie wählen und alle Fördermöglichkeiten nutzen Finden, vergleichen, verhandeln Bauen in Eigenregie p Kauf vom Bauträger schlüsselfertig Gebrauchte Häuser: Fallen erkennen und vermeiden Sanierung planen und finanzieren Was beim Wohnungskauf wichtig ist Vom Grundbuch-Check zum Notarvertrag Haus oder Wohnung? Kaufen oder bauen? Wer den Traum von den eigenen vier Wänden realisieren möchte, braucht sichere Orientierungs- und Entscheidungshilfen. Am Anfang steht immer die Frage: Kann ich mir eine eigene Immobilie überhaupt leisten? Mit welchen Kosten muss ich bei welchem Objekt rechnen? Ist der Finanzrahmen klar, begleitet der Ratgeber Schritt für Schritt bis zum Kauf.

Thomas Hammer ist seit mehr als 20 Jahren als freiberuflicher Wirtschafts- und Finanzjournalist tätig und schreibt für Zeitungen, Zeitschriften, Online- und Fachmedien. Für die Verbraucherzentrale hat er Ratgeber zu den Themen Geldanlage, Immobilienfinanzierung und Altersvorsorge verfasst.

Autoren/Hrsg.

Hammer, Thomas

Inhaltsverzeichnis

8 Über dieses Buch
10 Die wichtigsten Fragen und Antworten
17 Miete oder eigene vier Wände?
17 Einkommen
18 Lebenshaltungskosten
18 Berufliche Mobilität
20 Altersvorsorge
21 Die richtige Entscheidung treffen
23 Ansparwege zum Eigenkapital
23 Früh begonnen, viel gespart
25 Banksparen
27 Investmentsparen
31 Bausparen ohne Riester-Förderung
35 Bausparen mit Riester-Förderung
37 Die richtige Fälligkeitsplanung
38 Erbschaften und Schenkungen
41 Die richtige Finanzierungsstrategie
41 Der Kaufpreis ist nicht alles
43 Wie viel Schulden kann ich mir leisten?
48 Der wichtigste Baustein: das Eigenkapital
50 Eigenleistungen vorsichtig kalkulieren
51 Das Bankdarlehen
53 Das Bauspardarlehen
54 Tilgungsfreie Darlehen mit Fonds- oder Versicherungssparplan
56 Welche Kreditsicherheiten Sie stellen müssen
58 Vergleichen, verhandeln, strategisch planen
61 Staatliche Fördermittel bei Kauf und Neubau
67 Bauen oder kaufen, Wohnung oder Haus?
68 Bedürfnisse und Möglichkeiten klären
73 So konkretisieren Sie Ihre Entscheidung
75 Bauen in Eigenregie
76 Die Wahl des richtigen Grundstücks
82 Was Sie über die öffentliche Erschließung wissen sollten
83 Das Erbbaurecht als Alternative zum Grundstückskauf
85 Holz- oder Massivbauweise?
86 Der Hausbau – die Wahl zwischen unterschiedlichen Fertigungstiefen
111 Kauf eines schlüsselfertigen Hauses vom Bauträger
111 Abwicklung von Kauf und Zahlung
112 Anbieter und Angebot prüfen
115 Mögliche Kostenfallen
117 Bauüberwachung und Bauabnahme
119 Gebrauchte Häuser: Fallen erkennen und vermeiden
120 Die Besichtigung
126 Wer bei versteckten Mängeln haftet
129 Sanierung planen und finanzieren
130 Sanierungspflichten nach dem Immobilienkauf
131 Bedeutung der energetischen Sanierung
132 Genehmigungspflichten und Denkmalschutz
134 Die richtige Reihenfolge beim Sanieren
135 Fördermittel für die Sanierung
137 Erstellen eines Finanzierungskonzepts für die Sanierung
141 Worauf es beim Wohnungskauf ankommt
142 Wichtige Kriterien bei der Wohnungsauswahl
143 Gemeinschafts- und Sondereigentum
147 Die Eigentümergemeinschaft
149 Rechte und Pflichten des Hausverwalters
152 Wie die laufenden Kosten aufgeteilt werden
154 Welche Dokumente Sie vor der Kaufentscheidung prüfen sollten
159 Finden, vergleichen, verhandeln
159 Wo Sie Immobilienangebote finden
163 Welche Unterlagen für den Vergleich wichtig
sind
164 Wie Sie Gespür für realistische Marktpreise
bekommen
167 Der Umgang mit Immobilienmaklern
171 Die richtige Verhandlungstaktik
177 Vom Grundbuch Check bis zum Notarvertrag
177 Das Grundbuch
179 So bereiten Sie den Notarvertrag vor
183 Ein Eigenheim ersteigern
184 Wie die Zwangsversteigerung abläuft
185 Wie Sie sich richtig vorbereiten
187 Was Sie über die Immobilie wissen müssen
188 Ihre Risiken beim Ersteigern
191 Gebäude und Menschen richtig versichern
192 Die Wohngebäudeversicherung
194 Bauherren-Haftpflicht- und Rohbauversicherung
195 Die Gewässerschaden-Haftpflichtversicherung
196 Personenversicherungen
198 Anhang
199 Weiterführende Informationen
201 Adressen
202 Stichwortverzeichnis
206 Impressum

Leseproben

Bausparen ohne Riester-Förderung

Während die Kredit- und Anlagezinsen bei Banken je nach aktueller Situation am Zinsmarkt recht kräftig schwanken können, wirkt sich bei Bausparkassen das Auf und Ab am Zinsmarkt nur sehr gedämpft aus. Der Grund: Die Institute sind wegen der besonderen Struktur des Bausparvertrags zumindest teilweise vom Zinsmarkt praktisch abgekoppelt.

Die Bausparkassen verschaffen sich von den Bausparern und Bausparerinnen Geld zu günstigen Konditionen, indem sie für das angelegte Bausparguthaben nur einen niedrigen Zins zahlen. Dieses Geld wird wiederum zu vergleichsweise günstigen Zinsen in Form des Bauspardarlehens an die Kundschaft ausgeliehen. Allerdings stehen diese Mittel nur in begrenztem Umfang zur Verfügung, das heißt, eine Bausparkasse kann nur [38]so viel an günstigen Bauspardarlehen vergeben, wie auf der anderen Bilanzseite in Form von Bausparguthaben abgedeckt ist.

Aus diesem Grund haben Bausparverträge eine besondere Gestaltung. Sie schließen zunächst einmal einen Vertrag über eine bestimmte Summe ab, dann beginnen Sie mit dem regelmäßigen Sparen, wobei auch Extraeinzahlungen möglich sind. Je nach angesammeltem Guthaben erhöht sich Jahr für Jahr die sogenannte Bewertungszahl. Hat sie eine bestimmte Höhe erreicht, ist der Vertrag zuteilungsreif. Dann können Sie sowohl das Guthaben als auch die Differenz zwischen dem bereits angesparten Guthaben und der abgeschlossenen Vertragssumme als Bauspardarlehen in Anspruch nehmen.

In den Standardtarifen ist die Zuteilungsreife meist dann erreicht, wenn das Guthaben etwa 40 bis 50 Prozent der Bausparsumme beträgt und der Vertrag fünf bis neun Jahre regelmäßig bespart wurde. Die Tilgung des Darlehens erfolgt relativ zügig und ist üblicherweise nach zehn bis fünfzehn Jahren abgeschlossen. Daher müssen Sie beim Bauspardarlehen aufgrund des hohen Tilgungsanteils eine höhere monatliche Kreditrate einplanen als bei einem Bankdarlehen mit langsamerer Tilgung.

Mittlerweile gibt es auch flexible Tarife, bei denen nicht mehr statisch auf 40 oder 50 Prozent Mindestansparsumme geachtet wird. So kann man zum Beispiel das Eineinhalb- oder Zweifache des erreichten Guthabens als Darlehen schon vor Erreichen des Mindestansparsumme bekommen. Allerdings sind dann die Kreditzinsen gestaffelt oder höher. Außerdem muss der Bausparvertrag in diesem Fall mit höheren Raten getilgt werden.

Das Interessante beim Bausparen ist, dass sowohl die Guthaben- als auch die Kreditzinsen schon beim Abschluss des Vertrags verbindlich fixiert werden. Häufig ist der Kreditzins etwa 1,5 bis 2,5 Prozentpunkte höher als der Guthabenzins. Sie haben damit über die gesamte Laufzeit kein Zinsänderungsrisiko.

Allerdings bleibt ein Unsicherheitsfaktor bestehen, weil der Zeitpunkt der Zuteilung von den Bausparkassen nicht garantiert wird. Je nach Finanzlage kann die erforderliche Bewertungszahl geändert werden, sodass sich in ungünstigen Fällen trotz „pflichtgemäßer“ Einzahlungen die Zuteilung um mehrere Monate verzögern kann – und dann müssen Sie zusätzliche Zinsen für eine Zwischenfinanzierung bezahlen.

[39] Achtung

Bausparfinanzierung bringt hohe Kreditraten mit sich

Aufgrund der schnellen Tilgung und der damit verbundenen hohen Monatsrate kann eine reine Bausparfinanzierung aufgrund extrem hoher Monatsraten gefährlich werden. Aus diesem Grund empfiehlt sich beim Immobilienerwerb die Bausparfinanzierung als Ergänzung zu einem Bankkredit.

Als reine Geldanlage ist der Bausparvertrag zunächst einmal wenig attraktiv, weil die Guthabenzinsen vergleichsweise gering ausfallen. Als Entschädigung für diesen Verzicht erhalten Sie jedoch günstige Kreditzinsen. Damit wird allerdings das Bausparen für Sie zur Spekulation, denn je nach Zinsszenario sind Sie auf der Gewinner- oder Verliererseite:

• Wenn Sie in Zeiten niedriger Zinsen ansparen und in der Hochzinsphase den Bausparkredit zugeteilt bekommen, haben Sie gewonnen. Denn beim Sparen wären die Alternativen nicht wesentlich lukrativer gewesen, und bei der Finanzierung hätten Sie für ein Bankdarlehen deutlich mehr bezahlt.

• Wenn Sie jedoch in der Hochzinsphase sparen und in der Niedrigzinsphase Ihr Bauspardarlehen abrufen, haben Sie Geld verloren. Dann nämlich hätten Sie mit anderen Sparplänen viel höhere Zinsen kassiert, während in Niedrigzinsphasen so manches Bankdarlehen nicht teurer als ein Bauspardarlehen ist.

Lassen Sie sich von niedrigen Zinsen nicht blenden, denn Bausparkassen berechnen ihren Kunden beim Vertragsabschluss hohe Nebenkosten in Form der Abschlussgebühr, die je nach Anbieter meist zwischen 1,0 und [41]1,6 Prozent der Vertragssumme beträgt. Achten Sie deshalb darauf, dass in Planungs- und Vergleichsrechnungen die Abschlussgebühr berücksichtigt wird.

? TIPP

Bei der Bausparsumme sollten Sie auf den monatlichen Regelsparbeitrag achten, der je nach Anbieter und Tarifvariante meist zwischen 0,3 und 1,0 Prozent monatlich der Vertragssumme beträgt. Nur wenn Sie diesen auch erbringen, können Sie innerhalb der angegebenen Zeit die Zuteilungsreife erreichen. Lassen Sie sich vor Vertragsabschluss auf jeden Fall eine Modellrechnung erstellen. So können Sie feststellen, wie sich Guthaben und Bewertungszahl entwickeln und wann Sie mit der Zuteilungsreife rechnen können.

Eine Extrarendite können Sie dank staatlicher Zuschüsse mit dem Bausparen erzielen, wenn Sie Anspruch auf Arbeitnehmersparzulage im Rahmen der vermögenswirksamen Leistungen (vL) oder Anspruch auf eine Wohnungsbauprämie haben.

Wenn Sie als Arbeitnehmer oder Arbeitnehmerin Ihre vermögenswirksamen Leistungen auf einen Bausparvertrag fließen lassen, erhalten Sie auf Sparleistungen von bis zu 470 Euro pro Jahr 9 Prozent Arbeitnehmersparzulage. Voraussetzung ist jedoch, dass das zu versteuernde Jahreseinkommen maximal 40.000, bei Verheirateten höchstens 80.000 Euro beträgt.

Darüber hinaus kann für außerhalb der vermögenswirksamen Leistungen eingezahlte weitere Sparbeiträge eine Wohnungsbauprämie kassiert werden. Hier gelten wiederum andere Einkommens- und Fördergrenzen. Mit 10 Prozent werden jährliche Einzahlungen bis 700 Euro bei Ledigen und 1.400 Euro bei Verheirateten subventioniert. Die Einkommensgrenze liegt für Alleinstehende bei 35.000 Euro pro Jahr und für Verheiratete bei 70.000 Euro.

 Gut zu wissen

Viele Abzugsmöglichkeiten

Die Einkommensgrenzen erscheinen zwar auf den ersten Blick niedrig – doch dank vieler Abzugsmöglichkeiten sind viele Bausparer zulagenberechtigt. Sowohl bei der Arbeitnehmersparzulage wie auch bei der Wohnungsbauprämie ist nämlich als Kriterium nicht das Bruttogehalt auf der Lohnabrechnung, sondern das zu versteuernde Einkommen maßgeblich. Dieses liegt nach Abzug von Werbungskosten, Sonderausgaben und Kinderfreibeträgen deutlich unter dem Bruttoeinkommen.

Wichtig beim Bausparen ist die Wahl der optimalen Vertragssumme, um die Förderung bestmöglich auszunutzen. Sie sollten nur so viel einzahlen, wie staatlich gefördert wird. Die darüber hinausgehenden Beträge bringen mangels Förderung keine attraktive Rendite mehr. Daher sollte der Bausparvertrag so ausgelegt sein, dass er mit der Besparung über staatlich subventionierte Einzahlungen nach rund sieben Jahren zuteilungsreif ist.

Achten Sie also auf die passende Vertragssumme, denn hier rundet so manche Bausparkasse großzügig nach oben auf. Der Dumme ist dann der Kunde, dessen Abschlussgebühr sich ja nach der Höhe der Vertragssumme bemisst und der somit überhöhte Gebühren zahlt und keinen zuteilungsreifen Bausparvertrag einsetzen kann.

[42]Um dies zu vermeiden, sollten Sie anhand der Tabellen vor dem Abschluss prüfen, ob die Vertragssumme in etwa Ihrer persönlichen Situation entspricht. In den Tabellen finden Sie die ideale Bausparsumme für die unterschiedlichen persönlichen Situationen. Bei den Angaben handelt es sich um ungefähre Werte, die je nach Anbieter und Tarif variieren können.

Die optimale Bausparsumme für Verheiratete

Förderung	Optimale Bausparsumme bei einem Regelbetrag von 0,4 Prozent	Optimale Bausparsumme bei einem Regelbetrag von 0,6 Prozent	Optimale Bausparsumme bei einem Regelbetrag von 0,8 Prozent

1 x Sparzulage + 2 x...

Über Autor(innen)

Thomas Hammer ist seit mehr als 20 Jahren als freiberuflicher Wirtschafts- und Finanzjournalist tätig und schreibt für Zeitungen, Zeitschriften, Online- und Fachmedien. Für die Verbraucherzentrale hat er Ratgeber zu den Themen Geldanlage, Immobilienfinanzierung und Altersvorsorge verfasst.