Haas Modell zur Bewertung wohnwirtschaftlicher Immobilien-Portfolios unter Beachtung des Risikos

Entwicklung eines probabilistischen Bewertungsmodells mit quantitativer Risikomessung als integralem Bestandteil
2010
ISBN: 978-3-8349-6056-6
Verlag: Betriebswirtschaftlicher Verlag Gabler
Format: PDF
Kopierschutz: 1 - PDF Watermark

E-Book, Deutsch, 265 Seiten, eBook

Stefan Haas entwickelt eine Bewertungsmethodik, welche standardisiert einen Portfolio-Erwartungswert ermittelt, darüber hinaus eine quantitative Risikomessung ermöglicht und nachvollziehbare Ergebnisse für die Praxis liefert.

Dr. Stefan Haas promovierte bei Prof. Dr.-Ing. Stefanie Streck am Lehrstuhl für Immobilienwirtschaft, Abteilung Bauingenieurwesen, an der Universität Wuppertal.

Zielgruppe

Research

Autoren/Hrsg.

Haas, Stefan

Inhaltsverzeichnis

1;Geleitwort;6
2;Vorwort;8
3;Inhaltsverzeichnis;9
4;Abkürzungsverzeichnis;13
5;Symbolverzeichnis;17
6;Formelverzeichnis;19
7;Abbildungsverzeichnis;21
8;Tabellenverzeichnis;24
9;1 Einleitung;27
9.1;1.1 Ausgangssituation – Problemstellung und Motivation;27
9.2;1.2 Wirtschaftswissenschaftliche Relevanz der Fragestellung;31
9.2.1;1.2.1 Strukturelle Kennzeichen des Wohnungsmarktes in Deutschland;31
9.2.2;1.2.2 Anlässe der Portfoliobewertung;36
9.2.3;1.2.3 Bisheriges Transaktionsvolumen von Wohnportfolios;36
9.2.4;1.2.4 Prognose Transaktionsvolumen;39
9.3;1.3 Stand der Forschung;45
9.3.1;1.3.1 Aggregierte Einzelbewertungen;46
9.3.2;1.3.2 Bewertung mittels Pareto-Prinzip;47
9.3.3;1.3.3 Desktopbewertung;47
9.3.4;1.3.4 Paketund Massenbewertungen;48
9.3.5;1.3.5 Bewertung mittels Random-Verfahren;50
9.3.6;1.3.6 Hedonische Immobilienbewertung;50
9.3.7;1.3.7 Zwischenfazit;52
9.4;1.4 Einordnung in den immobilienwirtschaftlichen Kontext und Abgrenzung des Themengebietes;53
9.5;1.5 Vorgehensweise und Struktur der Arbeit;56
10;2 Grundlagen;59
10.1;2.1 Definition der Grundbegriffe;59
10.1.1;2.1.1 Flurstück und Grundstück;59
10.1.2;2.1.2 Grundstücksausnutzung;60
10.1.3;2.1.3 Flächendefinitionen;60
10.1.4;2.1.4 Mietbegrifflichkeiten;61
10.1.5;2.1.5 Bauzustand;62
10.2;2.2 Der Preis und der Wert einer Immobilie;64
10.3;2.3 Wohnwirtschaftliche Marktund Objektfaktoren;68
10.3.1;2.3.1 Marktfaktoren;68
10.3.2;2.3.2 Objektfaktoren;71
10.4;2.4 Finanzmathematische Grundlagen;73
10.5;2.5 Grundlagen der Stochastik;75
10.5.1;2.5.1 Lageund Streuungsparameter;75
10.5.2;2.5.2 Häufigkeitsverteilungen;76
10.5.3;2.5.3 Regressionsund Korrelationsanalyse;77
10.5.4;2.5.4 Wahrscheinlichkeitsrechnung;77
10.5.5;2.5.5 Simulationsansätze;79
10.5.6;2.5.6 Stochastische Simulation – das Monte-Carlo-Verfahren;80
10.5.7;2.5.7 Das Monte-Carlo-Verfahren in der Immobilienbewertung;82
10.6;2.6 Immobilienbewertung und deren Verfahren;84
10.6.1;2.6.1 Ertragswertverfahren;84
10.6.2;2.6.2 Modifizierte Ertragswertverfahren;88
10.7;2.7 Risikobetrachtung im Immobilienmanagement;90
10.8;2.8 Ablauf einer Risikoanalyse;95
11;3 Identifikation der Risiken (Bewertungsparameter);99
11.1;3.1 Rohertrag;104
11.1.1;3.1.1 Darstellung des Parameters „Rohertrag“;104
11.1.2;3.1.2 Interdependenzen des Parameters „Rohertrag“;107
11.1.3;3.1.3 Fehlerübertragung auf den Parameter „Rohertrag“;108
11.1.4;3.1.4 Varianzfortpflanzung des Parameters „Rohertrag“;108
11.2;3.2 Liegenschaftszinssatz;109
11.2.1;3.2.1 Darstellung des Parameters „Liegenschaftszinssatz“;109
11.2.2;3.2.2 Interdependenzen des Parameters „Liegenschaftszinssatz“;115
11.2.3;3.2.3 Fehlerübertragung auf den Parameter „Liegenschaftszinssatz“;116
11.2.4;3.2.4 Varianzfortpflanzung des Parameters „Liegenschaftszinssatz“;116
11.3;3.3 Restnutzungsdauer;117
11.3.1;3.3.1 Darstellung des Parameters „Restnutzungsdauer“;117
11.3.2;3.3.2 Interdependenzen des Parameters „Restnutzungsdauer“;119
11.3.3;3.3.3 Fehlerübertragung auf den Parameter „Restnutzungsdauer“;119
11.3.4;3.3.4 Varianzfortpflanzung des Parameters „Restnutzungsdauer“;119
11.4;3.4 Bodenwert;120
11.4.1;3.4.1 Darstellung des Parameters „Bodenwert“;120
11.4.2;3.4.2 Interdependenzen des Parameters „Bodenwert“;125
11.4.3;3.4.3 Fehlerübertragung auf den Parameter „Bodenwert“;126
11.4.4;3.4.4 Varianzfortpflanzung des Parameters „Bodenwert“;126
11.5;3.5 Bewirtschaftungskosten;127
11.5.1;3.5.1 Darstellung des Parameters „Bewirtschaftungskosten“;127
11.5.2;3.5.2 Interdependenzen des Parameters „Bewirtschaftungskosten“;132
11.5.3;3.5.3 Fehlerübertragung auf den Parameter „Bewirtschaftungskosten“;133
11.5.4;3.5.4 Varianzfortpflanzung des Parameters „Bewirtschaftungskosten“;133
11.6;3.6 Sonderwert (sonstige wertbeeinflussende Umstände);134
11.6.1;3.6.1 Darstellung des Parameters „Sonderwert“;134
11.6.2;3.6.2 Interdependenzen des Parameters „Sonderwert“;135
11.6.3;3.6.3 Fehlerübertragung auf den Parameter „Sonderwert“;135
11.6.4;3.6.4 Varianzfortpflanzung des Parameters „Sonderwert“;136
12;4 Modellbildung;137
12.1;4.1 Problemdefinition;142
12.2;4.2 Modellentwurf;143
12.2.1;4.2.1 Operationalisierung des Parameters „Rohertrag“;144
12.2.2;4.2.2 Operationalisierung des Parameters „Liegenschaftszinssatz“;145
12.2.3;4.2.3 Operationalisierung des Parameters „Restnutzungsdauer“;148
12.2.4;4.2.4 Operationalisierung des Parameters „Bodenwert“;149
12.2.5;4.2.5 Operationalisierung des Parameters „Bewirtschaftungskosten“;151
12.2.6;4.2.6 Operationalisierung des Parameters „Sonderwert“;152
12.3;4.3 Datenerhebung;153
12.3.1;4.3.1 Indikatoren der Marktfaktoren;154
12.3.2;4.3.2 Datensatz und deskriptive Statistik;155
12.3.3;4.3.3 Vorhandene Korrelationen;156
12.3.4;4.3.4 Ökonometrisches Modell;157
12.3.5;4.3.5 Wahrscheinlichkeitsverteilungen der unsicheren Parameter;160
12.4;4.4 Modellimplementierung;162
12.5;4.5 Modellbasierte Portfoliobewertung – Ein Praxistest;166
12.5.1;4.5.1 Zusammenstellung des Beispiel-Portfolios;166
12.5.2;4.5.2 Struktur des Beispiel-Portfolios;167
12.6;4.6 Simulation;169
12.6.1;4.6.1 Ermittlung des Portfolio-Erwartungswert;169
12.6.2;4.6.2 Szenarioanalyse (Stress-Test);170
12.6.3;4.6.3 Simulationsanalyse zur Erstellung des Risikoprofils;171
12.6.4;4.6.4 Spezifikation des Risikomaßes;172
12.6.5;4.6.5 Weiterer Validierungsstest – Bildung von Teilportfolios;173
12.6.6;4.6.6 Abweichungsanalyse des Liegenschaftszinssatzes;177
12.7;4.7 Ergebnisinterpretation und Fazit;178
13;5 Zusammenfassung und Ausblick;181
13.1;5.1 Zusammenfassung der Ergebnisse;181
13.2;5.2 Kritische Würdigung;183
13.3;5.3 Ansatzpunkte für weiterführende Forschung;185
14;Literaturverzeichnis;187
15;Anhangsverzeichnis;199
16;Anhang 01 – Leverage-Effekt;201
17;Anhang 02 – Infomemorandum eines Wohnungsportfolios;202
18;Anhang 03 – Wohnportfoliotransaktionen > 1 Mrd. EUR;203
19;Anhang 04 – Wohnungsportfolio-Verkäufe ab 1997;204
20;Anhang 05 – Mietbegriffsdefinitionen;213
21;Anhang 06 – Wertbegriffsdefinitionen;215
22;Anhang 07 – Faktoren der Marktattraktivität und der Wettbewerbsstärke;218
23;Anhang 08 – Zinsund Rentenrechnung;220
24;Anhang 09 – Lageund Streuungsparameter;223
25;Anhang 10 – Normalverteilung;227
26;Anhang 11 – Regressionsund Korrelationsanalyse;228
27;Anhang 12 – Wichtige diskrete und stetige Verteilungen;230
28;Anhang 13 – Anwendungsbeispiel Monte Carlo-Methode;231
29;Anhang 14 – Musterertragswertberechnung;233
30;Anhang 15 – Immobiliencharakteristika und -risiken;234
31;Anhang 16 – Risikomaße;235
32;Anhang 17 – Methoden zur Berücksichtigung von Unsicherheiten;237
33;Anhang 18 – Ertragswertberechnung für Tornadodiagramm;239
34;Anhang 19 – Methodik zur Berechnung eines Overrents / Underrents;240
35;Anhang 20 – Einfluss der Wohnungsgröße auf die Miete;241
36;Anhang 21 – Ausstattungsmerkmale von Gebäuden;242
37;Anhang 22 – Lagekriterien für Wohnimmobilien;243
38;Anhang 23 – Immobilienwirtschaftliche Standortanalyse;244
39;Anhang 24 – Verfahren nach Sommer/Kroll und Hausmann;245
40;Anhang 25 – Ermittlung eines fiktiven Baujahrs;248
41;Anhang 26 – Sonstige wertbeeinflussende Umstände;250
42;Anhang 27 – Übersicht der Raumordnungsregionen;257
43;Anhang 28 – Rohdaten-Matching;258
44;Anhang 29 – Studie PERSPEKTIVE DEUTSCHLAND;261
45;Anhang 30 – Ökonomische Basis und Flächennachfrage;263
46;Anhang 31 – Investitionsund Flächenmarkt;270
47;Anhang 32 – Korrelationsmatrix;278
48;Anhang 33 – Ergebnisse des ROR-Ratings;279
49;Anhang 34 – Objektdaten des Beispiel-Portfolios;280
50;Anhang 35 – Abweichungsanalyse Erwartungs/ Marktwert;286

Grundlagen.- Identifikation der Risiken (Bewertungsparameter).- Modellbildung.- Zusammenfassung und Ausblick.

Über Autor(innen)

Dr. Stefan Haas promovierte bei Prof. Dr.-Ing. Stefanie Streck am Lehrstuhl für Immobilienwirtschaft, Abteilung Bauingenieurwesen, an der Universität Wuppertal.