Englund En ny bostadsbeskattning

1. Auflage 2020
ISBN: 978-91-88637-49-9
Verlag: SNS Förlag
Format: EPUB
Kopierschutz: 6 - ePub Watermark

E-Book, Swedish, 120 Seiten

Bostaden är av flera skäl viktig för oss alla. Hur bostäder beskattas har stor betydelse för både bostadspriser och boendekostnader, vilket i sin tur påverkar fördelningen av inkomst och förmögenhet. Skatten på bostäder tillhör därmed de mest kontroversiella delarna av skattesystemet. I denna rapport tar nationalekonomen Peter Englund ett helhetsgrepp på bostadsbeskattningen. Han beskriver skattens historiska utveckling och förklarar hur dagens avgifter och skatter på småhus, bostadsrätter och hyresfastigheter fungerar. Han ger även förslag på hur en ny neutral och mer förutsägbar bostadsbeskattning kan utformas. Rapporten ges ut inom ramen för SNS forskningsprojekt Skatter i en globaliserad värld.

Peter Englund är professor emeritus i nationalekonomi vid Handelshögskolan i Stockholm och Uppsala universitet.

Autoren/Hrsg.

Englund, Peter

Leseproben

Sammanfattning
BOSTÄDER OCH ANNAN fast egendom har sedan århundraden tillbaka varit viktiga skatteobjekt i de flesta länder. I Sverige kommer i dag cirka 3 procent av skatteintäkterna från bostäder. Skatten på ägda bostäder – småhus och bostadsrätter – tillhör samtidigt de mest kontroversiella delarna av vårt skattesystem. Den egna bostaden spelar en central roll för oss alla och hur den beskattas påverkar bostadspriser och boendekostnader och därigenom fördelningen av inkomst och förmögenhet. Det påverkar också bostadsbeståndets storlek och sammansättning. Det är viktigt att beskattningen följer brett accepterade principer. I den mån den gynnar eller missgynnar vissa grupper av hushåll, vissa regioner eller vissa typer av bostäder ska det vara ett uttryck för en tydlig prioritering. Denna skrift tar ett helhetsgrepp på bostadsbeskattningen. I huvudsak behandlas beskattningen av ägda bostäder men förhållandet till beskattningen av hyresrätter har central betydelse för hur ägda bostäder bör beskattas. En viktig utgångspunkt är att beskattningen bör vara neutral i förhållande till valet av bostad och upplåtelseform. Olika upplåtelseformer passar olika väl för olika hushåll i olika skeden av livet och det är inte skattesystemets uppgift att påverka det valet. Boendekostnaderna bör vara desamma för likvärdiga bostäder, oavsett om bostaden upplåts med äganderätt, bostadsrätt eller hyresrätt. Bostäder är kapitalföremål som ger två sorters avkastning: boendevärde och kapitalvinster (eller förluster). Likaväl som andra kapitalinkomster bör avkastningen från bostäder beskattas. Hur detta ska gå till kompliceras av att boendevärdet inte kan observeras direkt och att en kapitalvinst först observeras när vinsten realiseras, ofta som ett resultat av många års värdestegring. Det är därför naturligt att bostäder beskattas med flera sorters skatter. Således betalar ägare av småhus fastighetsavgift, med viss koppling till fastighetens värde, skatt på kapitalvinst vid försäljning, med möjlighet till uppskov, samt stämpelskatt vid köp av ny bostad. Ägare av bostadsrätt betalar kapitalvinstskatt och belastas indirekt för föreningens fastighetsavgift. Ägare av hyresfastigheter betalar skatt på driftsöverskottet samt fastighetsavgift och stämpelskatt liksom skatt på utdelningsinkomst från fastigheten. Skatter läggs således på både innehav, avkastning och transaktioner. Det är viktigt att förstå hur dessa skatter samverkar. Till bilden hör också att ränteutgifter är avdragsgilla. Det är en naturlig konsekvens av att kapitalinkomster beskattas; en fullt belånad investering bör således i princip inte få några skattekonsekvenser vare sig den sker i aktier eller en egen bostad. Den samlade beskattningen av ägda bostäder bör således anpassas efter värdet på ränteavdragen om fastigheten vore belånad till fulla marknadsvärdet. Dagens bostadsbeskattning är resultatet av en lång historisk utveckling. På 1980-talet beräknades en schablonintäkt enligt en progressiv skala i förhållande till taxeringsvärdet och beskattades progressivt på toppen av övriga inkomster. I och med 1991 års skattereform ersattes denna dubbla progressivitet med en proportionell fastighetsskatt, separat från skatten på förvärvsinkomster. Fastighetsskatten blev emellertid kritiserad när bostadspriserna sköt i höjden på 00-talet och ersattes 2008 av den fastighetsavgift med tak som gäller i dag. I förhållande till fastighetens värde har skattestrukturen således gått från progressiv till proportionell till regressiv. Samtidigt har beskattningen av kapitalvinster ändrats i omgångar. Av intäkterna från skatter på småhus kommer ungefär lika mycket från kapitalvinstskatten som från fastighetsavgiften. Dagens bostadsbeskattning brister i neutralitet i framför allt två avseenden. För det första är dyra bostäder underbeskattade i förhållande till billiga bostäder. För det andra är bostadsrätter underbeskattade i förhållande till småhus och hyresrätter. Mellan småhus och hyresrätt råder däremot hygglig neutralitet vid dagens låga ränteläge; summan av fastighetsavgift och kapitalvinstskatt ligger i dag på ungefär samma nivå som värdet av ränteavdragen. En brist med dagens fastighetsavgift liksom den tidigare fastighetsskatten är att skattesatsen är konstant oavsett det allmänna ränteläget. Neutralitet i förhållande till värdet av ränteavdragen gäller således i bästa fall i genomsnitt över tiden. I dag är visserligen den allmänna nivån på beskattningen av småhus relativt väl anpassad till ränteläget, men när räntorna i en framtid åter kommer att stiga till mer normala nivåer är så inte längre fallet. Beräkningar som presenteras i rapporten visar att skattebetalningarna i kronor hade stabiliserats från 1990-talet och framåt om skattesatsen följt det allmänna ränteläget. Neutralitet är inte i första hand en teknisk eller »estetisk« fråga om skattesystemets inre logik. Neutralitet är en fråga om effektivitet och fördelning. Dagens oneutrala system ger incitament att bygga stort och dyrt i exklusiva lägen och attraktiva regioner, snarare än billigare och enklare i mer ordinära lägen. Det ger incitament att ombilda hyresfastigheter till bostadsrätter och minskar således tillgången på hyresrätter, en viktig boendeform inte minst för många unga. Bristen på neutralitet leder till sänkta boendekostnader för sådana bostäder som i första hand riktar sig till hushåll med förhållandevis goda inkomster i expanderande tätorter. Genom att kapitalvinster beskattas först när de realiseras riskerar en skatt på kapitalvinster att hämma rörligheten på bostadsmarknaden. Genom att avstå från att flytta kan en fastighetsägare skjuta skattebetalningen på framtiden. Beräkningar som presenteras i rapporten tyder på att denna besparing kan motsvara 3–6 procent av bostadens värde. Skatten på kapitalvinster ger således upphov till en extra flyttkostnad som kan hämma rörligheten. Genom att enbart beskatta vinster utöver normal prisutveckling (exempelvis 2 procent per år) kan denna effekt begränsas. Kritiken mot den tidigare fastighetsskatten handlade framför allt om bristen på förutsägbarhet, vilken blev särskilt besvärande när bostadspriserna steg snabbt under senare delen av 1990-talet och början av 2000-talet. Som visas i rapporten är osäkerheten om prisutvecklingen från år till år stor. Enstaka år har genomsnittspriser på småhus i Sverige fallit eller stigit med så mycket som 20 procent, och marknadsvärdet på en enskild fastighet kan variera väsentligt mer. Det är därför angeläget att dämpa marknadsprisernas omedelbara genomslag på fastighetsskatten. Rapporten mynnar ut i ett förslag till en framtida bostadsbeskattning: Hyresfastigheter beskattas, liksom i dag, enligt gängse allmänna principer för beskattning av näringsverksamhet. Fastighetsavgift och fastighetsskatt för hyreshus avskaffas. Bostadsrätter åsätts taxeringsvärden och beskattas enligt samma allmänna principer som småhus. Beskattningen av bostadsrättsföreningar kan då avskaffas. En schablonintäkt på småhus och bostadsrätter beskattas som inkomst av kapital på liknande sätt som tillgångar på investeringssparkonto. Schablonintäkten beräknas som en schablonränta multiplicerad med ett glidande medelvärde av ett antal tidigare taxeringsvärden. Schablonräntan följer ett glidande medelvärde av tidigare års statslåneräntor med ett påslag på exempelvis 2 procent. »Övernormala« kapitalvinster på småhus och bostadsrätter beskattas vid realisering som inkomst av kapital. Den beskattningsbara vinsten beräknas som skillnaden mellan realiserad kapitalvinst och antagen normal nominell värdestegring (exempelvis 2 procent per år) med full avdragsrätt för underskott. Vid arvskifte betalar dödsboet...