Vermietung in der Praxis

2. Auflage 2025
ISBN: 978-3-7041-0882-1
Verlag: dbv-Verlag (Österreich)

Buch, Deutsch, 172 Seiten, Format (B × H): 170 mm x 240 mm

Dieser Praxisleitfaden begleitet Sie durch alle Phasen Ihrer Vermietungstätigkeit – von den rechtlichen und steuerlichen Implikationen des Liegenschaftserwerbs bis hin zu den wirtschaftlichen Details der laufenden Vermietung.

Aus dem Inhalt:
- Steuerliche Abgrenzung Vermietung – Gewerbebetrieb
- Vergebührung von Mietverträgen
- Umsatz- und Einkommensteuer bei Vermietung
- Erhaltung und Herstellung von Mietobjekten
- Besonderheiten der Vermietung durch Miteigentumsgemeinschaften und bei Wohnungseigentum
- Umsatz- und Einkommensteuer bei gemischt genutzten Gebäuden
- Umsatz- und Einkommensteuer bei Erwerb und Veräußerung von Grundstücken
- Liebhaberei bei Vermietung und Veräußerung
- Mietrechtliche Einteilung von Objekten
- Mietzinsbildung, Mietzinsbeschränkung
- „Green Leases" Regelungen und Prinzipien

Aktuelle Informationen aus der Rechtsprechung und zahlreiche Beispiele und Übersichten machen diesen Leitfaden zu einem wertvollen Wegweiser rund um die Vermietung von Grundstücken, Gebäuden und Wohnungen.

Inhalt bezieht sich auf Österreichisches Recht.

Zielgruppe

Steuerberater, Vermieter, Rechtsanwälte, Immobilientreuhänder

Autoren/Hrsg.

Bauer-Moser, Manuela

Eichinger, Hannes

Möstl, Friedrich

Nehajova, Miriam

Trummer, Anna Helena

Inhaltsverzeichnis

Inhaltsverzeichnis

Vorwort

Kapitel 1 Erwerb von Mietobjekten
1.1 Gebühren und Verkehrsteuern bei Erwerb

1.1.1 Grunderwerbsteuer bei entgeltlichem und unentgeltlichem Erwerb

1.1.2 Gebühr für Grundbuchseintragung (Eigentumsrecht)

1.1.3 Gebühr für die Eintragung (Einverleibung) zum Erwerb eines Pfandrechts

1.2 Umsatzsteuer und Vorsteuerabzug bei Erwerb

Kapitel 2 Abschluss von Mietverträgen (Mietvertragsgebühr)

Kapitel 3 Vermietung von Gebäuden und Wohnungen in der Umsatzsteuer
3.1 Allgemeines

3.2 Umsatzsteuerpflichtige Vermietung

3.2.1 Allgemeines

3.2.2 Steuersätze

3.2.3 Steuerausweis

3.2.4 Vorsteuerabzug

3.2.5 Übergang zur umsatzsteuerfreien Vermietung

3.3 Umsatzsteuerfreie Vermietung bestimmter Grundstücke

3.3.1 Allgemeines

3.3.2 Übergang zur umsatzsteuerpflichtigen Vermietung

3.4 Umsatzsteuerfreie Vermietung durch Kleinunternehmer

3.4.1 Allgemeines

3.4.2 Übergang zur umsatzsteuerpflichtigen Vermietung

3.5 Aufzeichnungspflicht

3.6 Umsatzsteuervoranmeldung und -vorauszahlung

3.7 Umsatzsteuererklärung

3.8 Aufbewahrungspflicht

Kapitel 4 Vermietung von Gebäuden und Wohnungen in der Einkommensteuer
4.1 Allgemeines

4.2 Abgrenzung zu anderen Einkünften

4.3 Einnahmen bei Vermietung

4.4 Ausgaben (Aufwendungen) bei Vermietung

4.4.1 Allgemeines

4.4.2 Absetzbare Aufwendungen nach § 28 Abs 2 EStG

4.4.3 Absetzbare Aufwendungen nach § 28 Abs 3 EStG

4.4.4 Absetzbare Aufwendungen nach § 28 Abs 4 EStG

4.4.5 Absetzung für Abnutzung (AfA)

4.4.6 Degressive Absetzung für Abnutzung

4.4.7 Beschleunigte Gebäudeabschreibung

4.4.8 Zahlung für Substanzabgeltung bei Vorbehaltsfruchtgenuss

4.4.9 Fremdfinanzierungskosten

4.4.10 Sofort abgesetzte Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten

4.4.11 Öko-Zuschläge für Wohngebäude

4.4.12 Übrige Werbungskosten

4.5 Aufzeichnungspflicht

4.6 Einkommensteuererklärung

4.7 Aufbewahrungspflicht

4.8 Fruchtgenuss

4.8.1 Vorbehaltsfruchtgenuss

4.8.2 Zuwendungsfruchtgenuss

Kapitel 5 Besonderheiten der Vermietung
5.1 Besonderheiten der Vermietung durch Miteigentumsgemeinschaften

5.1.1 Allgemeines

5.1.2 Umsatzsteuer bei gemeinschaftlicher Vermietung

5.1.3 Einkommensteuer bei gemeinschaftlicher Vermietung

5.2 Besonderheiten der Vermietung durch einzelne Miteigentümer

5.2.1 Allgemeines

5.2.2 Umsatzsteuer bei gesonderter Vermietung

5.2.3 Einkommensteuer bei gesonderter Vermietung

5.3 Besonderheiten der Vermietung bei Wohnungseigentum

5.3.1 Allgemeines

5.3.2 Umsatzsteuer bei Wohnungseigentum

5.3.3 Einkommensteuer bei Wohnungseigentum

Kapitel 6 Liebhaberei
6.1 Allgemeines

6.2 Liebhaberei bei "kleiner Vermietung"

6.2.1 Allgemeines

6.2.2 Prognoserechnung

6.2.3 Beobachtung der Vermietungstätigkeit und vorläufige Abgabenfestsetzung

6.2.4 Änderung der Bewirtschaftung

6.2.5 Vorzeitige Beendigung der Vermietungstätigkeit

6.3 Liebhaberei bei "großer Vermietung"

6.3.1 Allgemeines

6.3.2 Nachweis der Gesamtüberschusserzielungsabsicht

6.3.3 Vorzeitige Beendigung der Vermietungstätigkeit

Kapitel 7 Privatnutzung und Vermietung
7.1 Allgemeines

7.2 Umsatzsteuer bei Privatnutzung

7.2.1 Allgemeines

7.2.2 Übergang von der gänzlichen Privatnutzung zur Vermietung

7.2.3 Verminderung des Anteils der Privatnutzung

7.2.4 Erhöhung des Anteils der Privatnutzung

7.2.5 Übergang von der Vermietung zur gänzlichen Privatnutzung

7.3 Einkommensteuer bei Privatnutzung

7.3.1 Allgemeines

7.3.2 Übergang von der gänzlichen Privatnutzung zur Vermietung

7.3.3 Verringerung des Anteils der Privatnutzung

7.3.4 Erhöhung des Anteils der Privatnutzung

7.3.5 Beendigung der Vermietung durch gänzliche Privatnutzung

Kapitel 8 Erhaltung und Herstellung von Mietobjekten
8.1 Aufwandsverrechnung

8.1.1 Allgemeines

8.1.2 Besonderheiten bei Miteigentumsgemeinschaften

8.1.3 Besonderheiten bei Wohnungseigentum

8.2 Aufwandsarten

8.2.1 Instandhaltungsaufwendungen

8.2.2 Instandsetzungsaufwendungen

8.2.3 Herstellungsaufwand

8.3 Subventionsverrechnung

8.3.1 Allgemeines

8.3.2 Aufwandskürzung durch Subvention

8.3.3 Zuordnung zur geförderten Aufwandsart

8.3.4 Verrechnung der Subvention

8.4 Bauherrenmodelle

8.4.1 Allgemeines

8.4.2 Allgemeine Projektkosten

8.4.3 Aufwendungen für Baumaßnahmen

Kapitel 9 Begründung von Wohnungseigentum
9.1 Allgemeines

9.2 Grunderwerbsteuer bei Begründung von Wohnungseigentum

9.3 Umsatzsteuer bei Begründung von Wohnungseigentum

9.3.1 Begründung von Wohnungseigentum bei Errichtung

9.3.2 Begründung von Wohnungseigentum an einem bestehenden Gebäude

9.4 Einkommensteuer bei Begründung von Wohnungseigentum

Kapitel 10 Übertragung von Mietobjekten
10.1 Allgemeines

10.2 Grunderwerbsteuer bei Übertragung

10.3 Umsatzsteuer bei Übertragung

10.3.1 Allgemeines

10.3.2 Entgeltliche Übertragung von Mietobjekten

10.3.3 Unentgeltliche Übertragung von Mietobjekten

10.3.4 Übertragung von Miteigentumsanteilen

10.4 Einkommensteuer bei Übertragung

10.4.1 Allgemeines

10.4.2 Einkommensteuer bei entgeltlicher Übertragung

10.4.3 Unentgeltliche Übertragung

Anhang

Anhang 1: Voll-, Teil- oder Nichtanwendung des MRG

Anhang 2: Mietzinsbildung, Mietzinsbeschränkung

1 Allgemein

2 Freier Mietzins

3 Gesetzlicher Begriff "Mietzins"

4 Hauptmietzins

4.1 Hauptmietzins bei Mietobjekten, die nicht in den Vollanwendungsbereich des MRG fallen

4.2 Hauptmietzins bei Mietobjekten, die in den Vollanwendungsbereich des MRG fallen

4.2.1 Mietzinsobergrenzen

4.2.2 Überschreitung der Mietzinsobergrenze

4.2.3 Ausstattungskategorien

4.2.4 Angemessener Mietzins

4.2.5 Richtwertmietzins

4.2.6 Kategoriezins für Wohnungen der Ausstattungskategorie D

5 Betriebskosten

5.1 Betriebskosten bei Mietobjekten, die nicht in den Vollanwendungsbereich des MRG fallen

5.2 Betriebskosten bei Mietobjekten, die in den Vollanwendungsbereich des MRG fallen

5.2.1 Betriebskosten iSd MRG

5.2.2 Betriebskostenabrechnung

5.2.3 Betriebskostenschlüssel

6 Entgelt für besondere Leistungen

6.1 Entgelt für besondere Leistungen bei Mietobjekten, die nicht in den Vollanwendungsbereich des MRG fallen

6.2 Entgelt für besondere Leistungen bei Mietobjekten, die in den Vollanwendungsbereich des MRG fallen

Anhang 3: Green Leases - "Grüne Mietverträge"

1 Was sind Green Leases?

2 Regelungsinhalte und Prinzipien von Green Leases

2.1 Energieeffizienz und -management

2.2 Ressourceneffizienz

2.3 Umweltzertifizierung

2.4 Transparenz und Zusammenarbeit

3 Sanktionen zur Durchsetzung

4 Die Zukunft von Green Leases

Paragrafenverzeichnis

Stichwortverzeichnis