Buch, Deutsch, Band 06762, 307 Seiten, Buch
Reihe: Haufe Fachbuch
Vom Mietvertrag bis zum Reparaturmanagement
Buch, Deutsch, Band 06762, 307 Seiten, Buch
Reihe: Haufe Fachbuch
ISBN: 978-3-648-04452-0
Verlag: Haufe
Mit diesem Buch schaffen Sie den optimalen Einstieg in die wachsende Branche Facility Management. Eine Expertin erklärt die Kernthemen der Immobilienbewirtschaftung Recht, Technik und Wirtschaft verständlich und übersichtlich.
Inhalte:
- Vermietung mit Konzept: Mietermix und Mietpreis.
- Wichtige mietvertragliche Regelungen.
- Betriebs- und Nutzungskosten managen, die Kosten- und Leistungsrechnung überblicken.
- Reparatur- und Instandhaltungsmanagement.
Arbeitshilfen online:
- Musterbriefe, -verträge und -formulare.
Autoren/Hrsg.
Weitere Infos & Material
Vorwort
Grundlagen der Immobilienbewirtschaftung im Überblick
- Die Phasen einer Immobilieninvestition
- Die Kernaufgaben der Immobilienbewirtschaftung
- Performance optimieren - Werthebel erkennen und heben
- Laufende Markt- und Standortanalysen als Notwendigkeit
Kaufmännische Immobilienbewirtschaftung: Definition und wichtige Themen
- Was ist die kaufmännische Immobilienbewirtschaftung?
- Vermietung mit Konzept
- Das Marketing: gelebte Kundenorientierung
- Risikomanagement bei der Vermietung: die Bonitätsprüfung des Mieters
Der Mietvertrag
- Einführung
- Wichtige mietvertragliche Regelungen
- Die Betriebskosten - einer der Hauptstreitpunkte in Mietverhältnissen
- Miete mit oder ohne Umsatzsteuer?
- Rechte und Pflichten der Mietvertragsparteien aus dem Mietvertrag
- Instandhaltung und Instandsetzung
- Die Kaution
- Vertragsklauseln, denen im Gewerberaummietrecht zusätzlich besondere Bedeutung zukommt
- Leasingverträge
- Vertragsorganisation
Mieterhöhung
- Das Wohnraummietrecht
Kündigung des Mietvertrags
- Die ordentliche Kündigung durch den Mieter
- Die außerordentliche Kündigung durch den Mieter
- Die Kündigungsrechte des Vermieters
- Alternative: Mietaufhebungsvertrag bzw. Mietaufhebungsvereinbarung
- Die fristlose Kündigung
- Sicherungsanordnung, um Mietnomaden besser entgegentreten zu können
- Sonderfall: Insolvenz des Mieters
- Übergabe und Rückgabe der Mietsache
- Wenn der Mieter trotz Kündigung nicht auszieht
Leerstandsmanagement
- Mieterwechsel- und Leerstandskosten
- Leerstandsarten
- Maßnahmen während des Leerstands
Betriebs- und Nutzungskosten erfassen und managen
- Die wichtigsten Grundlagen der Betriebskostenabrechnung
- Betriebskostenabrechnung im Überblick
- Der Wirtschaftlichkeitsgrundsatz: Stolperfalle für den Investor
- Betriebs- und Nutzungskostenanalyse und -management im Einzelnen
- Weitere Aspekte der Betriebskostenoptimierung
- Exkurs: Green Lease und Auswirkungen auf die Betriebskosten
Die Immobilie rechnen
- Rechnungswesen
Technische Immobilienbewirtschaftung
- Investitionen in Immobilien
- Welche Maßnahmen lohnen sich?
- Technische Maßnahmen im Rahmen des Betriebs- und Nutzungskostenmanagements
- Modernisierung oder Instandhaltung?
- Organisation von Reparaturen
- Instandhaltung planvoll gestalten
- Werthebel Immobilienentwicklung
Andere Dienstleistungen rund um die Immobilie vergeben und koordinieren
- Verträge verhandeln, organisieren und pflegen
- Wichtige Vertragsklauseln für Dienstleistungsverträge
- Versicherungsfälle und Versicherungsverträge
- Voraussetzungen für eine vernünftige Fremdvergabe ausgewählter weiterer Leistungen schaffen
Zusammenhänge erkennen und bei der Bewirtschaftung nutzen
- Portfoliomanagement
- Risikomanagement
- Wertemanagement und ganzheitliches Management
Literaturverzeichnis
Abkürzungsverzeichnis
Index
Arbeitshilfen
Miethöhe
Einer der wichtigsten Punkte, die im Mietvertrag zu klären sind und die nachhaltig die Rendite der Immobilie beeinflussen, ist die Festlegung des Mietpreises. Dabei muss kein Betrag angegeben sein, eine Einigung über eine ortsübliche Miete reicht aus, wenn dies auch wenig empfehlenswert ist.
Bei preisgebundenen Wohnraummietverhältnissen gilt die Kostenmiete bzw. bei neueren Immobilien die Bewilligungsmiete als Mietobergrenze. Bei nicht preisgebundenen Wohnraummietverhältnissen darf der Vermieter auch nicht jeden Mietpreis fordern, sondern seine Mietpreisbildungsmöglichkeiten sind schon bei Vertragsbeginn durch die Vorschriften der §§ 5 WiStG (Mietpreisüberhöhung) und 291 StGB (Mietwucher) begrenzt.
§ 5 WiStG (Wirtschaftsstrafgesetz) besagt, dass sich bei preisfreien Mietverhältnissen die zulässige Miethöhe an der „ortsüblichen Vergleichsmiete" (§ 558 BGB) orientiert. Die ortsübliche Vergleichsmiete bestimmt sich nach Maßgabe des für vergleichbaren Wohnraum (gleiche Art/Güte/Ausstattung/Lage) üblichen Mietzinses. Immer dann, wenn die seit Vertragsschluss vereinbarte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete um mindestens 20 % übersteigt und der Vermieter den Umstand zu seinen Gunsten ausgenutzt hat, dass lediglich ein geringes Angebot an vergleichbarem Wohnraum vorhanden ist, sodass er davon ausgehen konnte, den Wohnraum trotz überzogener Miete vermieten zu können, liegt ein Strafbestand nach § 5 WiStG vor.
Der strafrechtliche Tatbestand des Mietwuchers ist dann erfüllt, wenn der Vermieter die Zwangslage, den Leichtsinn oder die Unerfahrenheit des Mieters ausnutzt, indem er eine Miete fordert, die in einem auffälligen Missverhältnis zur Leistung steht. Dies ist der Fall, wenn die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 50 % überschritten wird.29 Wenn Mietwucher vorliegt, ist der Mietvertrag wegen eines Verstoßes gegen die guten Sitten nach § 138 BGB nichtig und den Vermieter erwartet eine Geld- bzw. Freiheitsstrafe. Der Mieter hat gleichwohl das Recht, die Mietsache weiterhin zu nutzen. Den vereinbarten Mietzins muss er erst dann zahlen, wenn der Vermieter die Höhe der Miete dem ortsüblichen Mietspiegel angepasst hat. Außerdem kann der Mieter die in der Vergangenheit überzahlten Mietbeträge vom Vermieter zurückverlangen. Eine wegen Mietwuchers nicht gezahlte Miete stellt für den Vermieter keinen Grund zur Kündigung wegen Zahlungsverzugs dar.
